Si rafforza la tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019 è stato pubblicato il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019, in attuazione della legge delega n. 155 del 19 ottobre 2017 (pubblicata sulla G.U. n. 254 del 30 ottobre 2017).

Il provvedimento, meglio noto come “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza”, si struttura in 391 articoli suddivisi in quattro parti; la parte terza del codice, allo scopo di dare attuazione ai principi di delega contenuti nell’art. 12 della legge delega (L. 155/2017) in materia di garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire, apporta alcune modifiche agli artt. 3, 4, 5 e 6 del D.Lgs. 122/2005 (TAIC).

In primo luogo la nuova normativa stabilisce, modificando l’art. 6 del D.lgs. 122/05, che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Ciò allo scopo, evidenziato nella legge delega, di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli articoli 2 e 3 del decreto legislativo citato, nonchè dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’articolo 4 del medesimo decreto legislativo.

In questa prospettiva il notaio dovrà indicare, nel contratto preliminare, gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard che verrà determinato sulla base di un decreto ministeriale.

Il contenuto della fideiussione, inoltre si amplia e si collega all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa: la fideiussione non garantisce più soltanto la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà. Si prevede espressamente che l’inadempimento dell’obbligo assicurativo determini la nullità del contratto che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente.

Nel caso di mancata consegna dell’assicurazione, l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e, dopo aver ottenuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, escutere la fideiussione.

La fideiussione perde efficacia solo nel momento in cui il fideiussore riceva dal costruttore o comunque da uno dei contraenti copia dell’atto di trasferimento che contenga menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità. Anche la determinazione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale, nonché del relativo modello standard vengono demandati ad un decreto ministeriale; il notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al

decreto ministeriale.

La nuova normativa entrerà in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione del decreto in G.U. (16 marzo 2019), ma, ai sensi del nuovo testo dell’art. 5 del TAIC, le modifiche legislative in oggetto saranno applicabili ai contratti per i quali il titolo abilitativo verrà richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modifiche stesse.

Paolo De Piccoli
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Cambio residenza: tutto quello che c’è da sapere

Quando si cambia casa, sia che ci si trasferisca in una nuova abitazione in affitto o di proprietà, il cambio di residenza va fatto. Ma entro quanto tempo? É bene specificare alcune differenze di fondo tra diverse situazioni.

Residenza: che cos'è e quali “effetti” produce

La legge definisce la residenza come il luogo nel quale la persona ha la propria abituale dimora; una situazione di fatto, alla quale si collegano una serie di effetti che regolamentano la relazione che ogni persona intrattiene con il proprio territorio. La residenza deve essere dichiarata presso l’ufficio dell’Anagrafe del Comune in cui s’intende risiedere: si parla in tal caso di residenza anagrafica, che è possibile modificare e trasferire. La prova del trasferimento della residenza è data dalla doppia dichiarazione resa al Comune dove si intende fissare la dimora abituale e a quello che si abbandona. Visto che con la residenza anagrafica avviene l’iscrizione nel registro della popolazione, si ottiene il diritto al rilascio di certificati anagrafici ed accesso ai servizi demografici.  In particolare con la residenza si ottiene: 

• l’iscrizione alla lista elettorale di quel determinato Comune;
• la scelta del medico di famiglia;
• gli adempimenti da svolgere in caso di matrimonio;
• la ricezione di raccomandate o di atti giudiziari;
• la competenza dei tribunali e degli uffici giudiziari in generale;
• la ricezione di certificati anagrafici;
• la possibilità di accedere ai servizi demografici del proprio Comune

Residenza, domicilio o dimora?

Spesso residenza, dimora e domicilio si confondono. In verità all’articolo 43 il codice civile specifica che per residenza si deve intendere il luogo nel quale la persona ha la dimora abituale, ossia abita stabilmente. A norma del comma 1 dell’articolo 43 del codice civile inoltre, il domicilio di una persona è il luogo nel quale ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi, che può anche non coincidere con quello di residenza. Nulla vieta di far coincidere residenza e domicilio, anzi nella maggior parte dei casi è così. Tuttavia, è possibile eleggere un domicilio in un luogo differente da quello di residenza, anche per lo svolgimento di singoli affari. Per stabilire il domicilio devono ricorrere due presupposti:

• una certa stabilità in un determinato luogo;
• l’intenzione di stabilire in quel luogo la sede principale ed esclusiva dei propri affari e interessi.

Quindi a voler fare un esempio pratico, Mario ha residenza nel Comune di San Donà di Piave ma per motivi di lavoro si trova a Milano dove eleggerà domicilio.

Cambio residenza in caso di acquisto casa

Soffermandoci sul cambio di residenza in caso di acquisto di casa, la domanda si presenta all’ufficio Anagrafe del Comune. Essa può essere presentata dal cittadino maggiorenne. La persona che richiede l’iscrizione deve comprovare la propria identità mediante un valido documento di riconoscimento. 
Come si fa il cambio di residenza? Basta presentare un’istanza con cui si richiede di attestare la variazione della residenza, entro 20 giorni dal trasferimento nella nuova abitazione, presso l’ufficio anagrafico competente ovvero può inviare tale istanza a mezzo posta ovvero via fax o e-mail.

In caso di acquisto dell’abitazione principale per cui si sono chieste le agevolazioni prima casa e non si ha già la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, vi è l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito.  Il cittadino può presentare le dichiarazioni anagrafiche, relative al cambio di residenza, senza doversi recare presso l’ufficio del comune, ma inviandole a mezzo posta ovvero via fax o e-mail. Nel caso di dichiarazioni inviate tramite posta elettronica, occorre:

• sottoscrivere la dichiarazione con firma digitale (cioè lo strumento con cui si identifica l’autore di un documento informatico);
• essere identificati dal sistema informatico, tramite l’utilizzo della carta d’identità elettronica ovvero tramite l’utilizzo della carta nazionale dei servizi;
• inviare la dichiarazione dalla casella di posta elettronica certificata del dichiarante e inviare per posta elettronica (non certificata) copia della dichiarazione con firma autografa e del documento d’identità del dichiarante.

L’ufficiale dell’anagrafe, nei due giorni lavorativi successivi alla presentazione delle dichiarazioni anagrafiche relative al trasferimento della residenza, effettua le iscrizioni anagrafiche. All’atto della richiesta di cambio residenza per legge avvengono i controlli. Ufficiali giudiziari intesi come la polizia municipale o altro personale comunale a ciò autorizzato devono cioè verificare la sussistenza del requisito della abitualità della dimora di chi richiede l’iscrizione nell’Anagrafe del comune. I controlli devono essere effettuati nei 45 giorni successivi alla dichiarazione resa o inviata nei modi previsti dalla legge (posta, e-mail ecc.). Se emergono irregolarità, l’ufficiale dell’Anagrafe è tenuto a segnalare quanto è emerso alla competente autorità di pubblica sicurezza.

Cambio residenza in caso di affitto

Qualora il trasloco è in una casa nuova ma in locazione, non sussiste alcun obbligo di trasferire la residenza nell’immobile affittato, a prescindere dalla durata del contratto; allo stesso modo, anche i proprietari non hanno l’obbligo di cambiare la residenza anagrafica se affittano l’appartamento.

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Ereditare un immobile non è gratis: gli adempimenti per non sbagliare

LE REGOLE

Quando si riceve un’eredità, è possibile che nel patrimonio del defunto sia presente anche un immobile. È importante sapere che chi è chiamato all’eredità non può disporre da subito degli immobili caduti in successione; la legge, infatti, prevede che debba essere effettuata una serie di adempimenti prima di abitare la casa, oppure di venderla o affittarla, oltre al pagamento di specifiche imposte.

Innanzitutto, bisogna sapere che l’acquisto della qualità di erede non è automatico ed immediato. L’eredità si acquista con l’accettazione, espressa oppure tacita.
L’accettazione espressa consiste nella dichiarazione resa in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) di accettare l’eredità e quindi di assumere il titolo di erede.
L’accettazione tacita, la più ricorrente, consiste nel compimento da parte del chiamato all’eredità di un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe potuto compiere se non in quanto erede. L’esempio più comune è la vendita di un bene ereditario, ma anche il pagamento di un’imposta o la riscossione di una somma di danaro.

Solo a seguito dell’accettazione espressa o tacita il chiamato all’eredità diventerà erede puro e semplice, e cioè subentrerà – proporzionalmente alla sua quota ove vi siano altri eredi e con effetto dal momento in cui si è aperta la successione, nella stessa posizione giuridica del defunto dunque nel patrimonio immobiliare e mobiliare, crediti e passività (l’erede puro e semplice risponderà degli eventuali debiti ereditari anche con il proprio patrimonio).

Quando si eredita la proprietà di una casa, occorre poi procedere ad alcuni adempimenti fondamentali:

1) Presentare la dichiarazione di successione: la dichiarazione di successione non è altro che l’adempimento obbligatorio di carattere fiscale che va presentato entro 12 mesi dalla data di apertura della successione (cioè dalla morte). Serve per comunicare all’Agenzia delle Entrate che gli eredi sono subentrati nel patrimonio del defunto e che, di conseguenza, bisogna calcolare le imposte dovute con questo passaggio.
2) Trascrivere l’acquisto dell’immobile presso i registri immobiliari: se il defunto era titolare della proprietà di beni immobili, è necessario trascrivere presso l’ufficio dei Registri Immobiliari l’accettazione di eredità.
È possibile trascrivere nei Registri Immobiliari sia l’accettazione espressa, sia l’accettazione tacita. In questo ultimo caso, mancando un atto scritto, si chiederà la trascrizione dell’accettazione in occasione dell’atto che la determina, ad esempio una compravendita immobiliare redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Si tratta di un passaggio importantissimo: la trascrizione degli atti, infatti, ha proprio lo scopo di pubblicizzare l’acquisto, sancire l’avvenuta acquisizione da parte dei chiamati degli immobili ereditari e garantire la continuità delle trascrizioni.
3) Fare le volture presso il catasto: la voltura svolge la funzione di pubblicizzare, a fini fiscali e del pagamento delle imposte, il mutamento dell’intestatario dell’immobile. Quando si è chiamati all’eredità, la singola quota trasferita ad ogni erede comprendente immobili è soggetta sia all’imposta di successione che alle imposte ipotecaria e catastale. L’imposta di successione si calcola sul valore complessivo dell’asse ereditario che è dato dalla differenza tra attivo e passivo e varia in base al rapporto di parentela tra defunto e beneficiario.

Come si calcola la tassa da pagare?
La base imponibile, ossia il valore dei beni su cui calcolare l’imposta, quando si eredita un immobile, è data prendendo a riferimento la rendita catastale rivalutata del 5% e poi moltiplicata per dei coefficienti specifici (110, per la prima casa; 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C; 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B; 60, per i fabbricati delle categorie A/10 ossia uffici e studi privati; 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1, negozi e botteghe).
Al valore ottenuto si applicano poi delle aliquote diverse a seconda del grado di parentela esistente tra la persona deceduta e l’erede e si considera la franchigia, ossia l’importo sopra il quale si applica la tassa.
Così si applica l’aliquota al 4%, se l’erede è il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro (la franchigia); al 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro; sempre al 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado, fino ad arrivare all’aliquota all’8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Al momento della presentazione della denuncia di successione, gli eredi provvederanno ad autoliquidare e versare: - l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% calcolato del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa; - l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa. Sarà poi l’Ufficio in seguito a richiedere l’imposta di successione eventualmente dovuta.

 

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È l'anno dei lavori in casa: tutti i bonus per risparmiare

Quali sono le detrazioni 2018? Prorogate le detrazioni fiscali per interventi in casa, dall’agevolazione Irpef per le ristrutturazioni, al bonus mobili, fino all’ecobonus e a nuovi bonus come quello verde.

- Ristrutturazione

La legge di bilancio 2018, l’ex Finanziaria, ha prorogato a tutto il 2018 le detrazioni fiscali per chi interviene sul proprio immobile e ha introdotto alcune novità importanti. In primo luogo chi desidera effettuare lavori di manutenzione straordinaria (ordinaria solo su parti comuni di edifici residenziali), restauro e recupero conservativo e di ristrutturazione fino al 31 dicembre 2018 potrà fruire della detrazione Irpef al 50% su un ammontare massimo di spesa di 96mila euro. Per chi ha effettuato lavori di ristrutturazione nel 2017 o ha intenzione di metterli in cantiere nel 2018, è confermato il bonus mobili anche per il 2018. Possibile, quindi, avere lo sconto fiscale del 50% per l’acquisto di arredi e di grandi elettrodomestici (cucine, letti, armadi, cassettiere, credenze, forni congelatori, microonde, ecc…) da destinare alla casa nella quale sono stati effettuati i lavori edilizi. Il tetto di spesa in questo caso è di 10.000 euro per appartamento.

- Ecobonus

Anche l’ecobonus, la detrazione fiscale per interventi di efficientamento energetico è stata prorogata nella misura più alta al 65% fino al 31 dicembre 2018 ma ci sono delle novità. Se infatti da una parte è stata prorogata fino al 31 dicembre 2018 la detrazione del 65% per gli interventi di efficientamento energetico delle singole unità immobiliari e l’ecobonus sui condomìni resta invariato fino al 2021, dall’altra parte la detrazione è stata per alcuni interventi rimodulata.

In particolare la detrazione Irpef rimane al 65% per interventi di riqualificazione energetica globale, interventi sull’involucro di edifici esistenti, installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti dotati di caldaie a condensazione, con impianti con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia (comma 347), sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.

Inoltre per le caldaie è prevista l’agevolazione fiscale ma solo in caso di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 del 18 febbraio 2013 e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Detrazione al 65% anche per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro, o per le spese sostenute all’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

La detrazione fiscale scende invece al 50% in caso di:

• acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi
• acquisto e posa in opera di schermature solari
• acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.

- Bonus verde

Importante novità che entra in vigore dal 2018 è il nuovo bonus verde, ossia la possibilità di detrarre dall’Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) il 36% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di 5.000 euro, per gli interventi di sistemazione a verde degli immobili ad uso abitativo. La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. La detrazione spetta anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni esterne dei condomìni. Il limite di spesa è 5.000 euro per unità immobiliare ad uso residenziale. La detrazione fiscale del 36% è riconosciuta per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze e recinzioni.

Per sistemazione a verde si intende:

– la fornitura e messa a dimora di piante o arbusti di qualsiasi genere o tipo;

– la riqualificazione di tappeti erbosi, con esclusione di quelli utilizzati per uso sportivo con fini di lucro;

– il restauro e il recupero del verde relativo a giardini di interesse storico e artistico;

– la realizzazione di coperture a verde;

 – la realizzazione di giardini pensili.

Il bonus verde si può ottenere anche per le spese sostenute per la realizzazione di impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi e la progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi.

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Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni, Bonus Mobili: tutte le novità della Legge di Bilancio

É iniziato il 31 ottobre l’iter parlamentare della Legge di Bilancio 2018; la Manovra  introdurrà novità sulle Pensioni (Ape social Donna e RITA), sul lavoro con il bonus assunzioni giovani e bonus per le imprese, per i liberi professionisti con alcune semplificazioni fiscali, e anche sulla Casa. (Scarica il testo definitivo della Legge di Bilancio 2018)

Sembrano infatti prorogate per tutto il 2018 le agevolazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione, per l’acquisto di mobili, per interventi di risparmio energetico. A queste andrà ad aggiungersi anche il bonus Verde. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono.

Ecobonus 2018

L’ecobonus prevede una detrazione Irpef del 65% sui costi sostenuti per interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche di un immobile.
Il bonus va ripartito in 10 quote annuali dello stresso importo sino a un limite massimo di spesa di:

• 30.000 euro per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
• 40.000 euro per la riqualificazione dell’involucro di edifici esistenti, e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (solare termico);
• 100.000 euro per lai riqualificazione energetica globale.

Dal 2018 passerà dal 65% al 50% la detrazione per le caldaie a condensazione e a biomasse, per la posa in opera di infissi e di schermature solari.

Bonus ristrutturazione 2018

Confermato anche il bonus ristrutturazione con la detrazione al 50% dall’Irpef sulle spese sostenute, fruibile in 10 quote annuali dello stesso importo fino ad un massimo di 96.000 euro. Sono detraibili i lavori interni a edifici esistenti, in particolare opere di  manutenzione ordinaria (solo parti comuni dell’edificio), manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e recupero e risanamento conservativo.

Bonus Mobili 2018

Nel 2018 sarà confermato anche il bonus mobili per l’acquisto di arredi (armadi, letti, sedie, tavoli, mensole, cassettiere…), mobili del bagno, componenti della cucina e grandi elettrodomestici (frigorifero, congelatore, lavastoviglie, forno, lavatrice, asciugatrice, tutti di classe non inferiore alla A+, tranne il forno, per il quale è sufficiente la classe A), solo in occasione della ristrutturazione dell’abitazione. Prevista la detrazione al 50% entro un limite massimo di spesa di 10.000 euro, da ripartire in 10 rate di pari importo e per 10 anni.

Bonus Verde

Dal 1° gennaio del 2018 sarà possibile detrarre il 36% delle spese su una spesa massima di 5.000 euro per interventi di sistemazione e piantumazione in giardini, terrazzi, balconi e cortili anche all’interno di un condominio.

Sisma Bonus

Prevista la detrazione fiscale dal 70% all’80% sulle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi antisismici su edifici (adibiti ad abitazioni ed attività produttive) ubicati nelle zone 1, 2 e 3 (zone sismiche ad alta pericolosità), ma anche per la classificazione e la verifica sismica degli immobili, fino a un massimo di 96mila euro di spesa per ogni immobile per ogni anno.

Se le spese sono relative a parti condominiali salgono al 75% e 85%.

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Il deposito prezzo dal notaio

 

La legge sulla Concorrenza (n.124/2017) ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.); una norma secondo la quale, quando avviene la compravendita di un’abitazione, i soldi vanno al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

La legge dispone che è facoltà delle parti in causa (che siano queste “parte acquirente” o “parte venditrice”) richiedere che la somma versata a saldo del prezzo, oltre che le spese, sia tenuta in giacenza presso un conto impignorabile del notaio rogante affinché una volta trascritto e data pubblicità all’atto di compravendita, il notaio verifichi l’assenza di ulteriori pregiudizievoli pervenuti dal momento dell’ultima ispezione ipotecaria (che di norma avviene poco prima della stipula dell’atto) al momento della trascrizione nei pubblici registri.

La questione da tenere bene in considerazione è il fatto che essendo una norma inderogabile non può essere pattuita dalle parti antecedentemente all’atto finale.

Ciò significa che il notaio non può rifiutarsi di depositare la somma a semplice richiesta di una delle parti, anche in presenza di un accordo che prevedesse di non volersi avvalere della legge sul deposito prezzo.

Nel dettaglio, la normativa stabilisce che:

• il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili; il notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;
• sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
• se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
• se il notaio decede tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
• se il notaio è coniugato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
• il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;
• le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

Questo istituto può essere molto utile nel caso di acquisto di immobili problematici (quali immobili sottoposti a procedimenti giudiziali, intimazioni di pagamento, precetto ecc..), ma al contempo può essere scomodo nel caso di una normale compravendita tra privati, dove il venditore deve vendere per poi poter acquistare un nuovo immobile, oppure la somma deve servire ad estinguere una ipoteca a garanzia di mutuo per poterne poi accendere un altro. 

La normativa ha effetto retroattivo, questo vuol dire che si applica anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.

Soltanto l’uso e la prassi ci diranno come meglio procedere e proprio per questi motivi, è sempre più essenziale rivolgersi ad un mediatore che sappia gestire al meglio le negoziazioni sulle modalità della contrattazione.

Per maggiori informazioni non esitate a contattarci.

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Fondo di garanzia Mutuo Prima Casa: come funziona

 

Comprare casa: 

un desiderio realizzabile da molti, ma ancora non da tutti. 

Il mercato del lavoro è cambiato e molte giovani coppie, con contratti atipici, potrebbero non avere accesso alle richieste di mutuo per acquistare la prima casa. Per questo anche nel 2017 il Governo ha istituito un fondo di garanzia rivolto soprattutto a questi soggetti. Il Fondo ha l’obiettivo di permettere l’accesso a un mutuo anche a coloro i quali non dispongono delle garanzie richieste solitamente dagli istituti di credito.

Con il Fondo garanzia Mutuo Prima Casa (precedentemente noto come Fondo giovani coppie) è lo Stato a fare da garante, con le banche che hanno aderito al progetto, per l’accensione del mutuo sull’acquisto della prima casa. La garanzia statale è pari al 50% della quota capitale (non sono inclusi gli interessi) del mutuo, purché il valore dell’immobile non superi i 250.000 euro e non rientri nelle categorie delle abitazioni di lusso.

Il fondo di garanzia prevede, inoltre, un tasso calmierato del finanziamento per alcune categorie:

• giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni). Non è necessario essere sposati: basta che si conviva da almeno due anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Quali sono i requisiti per accedere al fondo?

• Non essere proprietari, al momento della presentazione della richiesta di mutuo, di altri immobili destinati all’uso abitativo (ad eccezione di quelli ereditati e che siano in uso a titolo gratuito a genitori e fratelli);
• l’immobile deve trovarsi nel territorio nazionale;
• l’importo del mutuo non deve superare i 250 mila euro e l’immobile, che dovrà essere indicato come abitazione principale del mutuatario, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 né avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, n. 1072.

Per l’accesso alla garanzia del Fondo non sono previsti limiti di reddito dei mutuatari.

Come fare domanda. La richiesta di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca o intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, purché aderisca all’iniziativa, utilizzando la modulistica presente sul sito del Tesoro.
Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo).
L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi e su quello di Consap.

Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
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e-mail: info@immobiliaredepiccoli.it

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Bonus casa in classe A e B: detrazione del 50% dell’IVA

Anche per il 2017 acquistando da un’impresa di costruzioni un immobile residenziale ultimato in classe energetica B o superiore, è possibile usufruire di uno sconto sull’IVA versata in sede di acquisto del 50% dell’importo.

Sembrava che con la finanziaria approvata ad inizio Dicembre scorso, non ci fosse speranza per il rinnovo di questa importante agevolazione, ma fortunatamente con il decreto “Milleproroghe” c’è stata la buona notizia: lo sconto sull’IVA sarà fruibile almeno fino al 31/12/2017.

Tre le agevolazioni fiscali sulla casa degli ultimi anni e quindi tra le mosse che i vari governi hanno intrapreso per cercare di dare uno stimolo al settore, questa è sicuramente una delle più valide e ad ampio raggio d’effetti positivi.

Come funziona questa agevolazione?

In caso di acquisto di un immobile residenziale da un’impresa di costruzioni, il privato deve assoggettare il prezzo pattuito per la vendita all’IVA. Le aliquote sono due: quella al 4% in caso di acquisto prima casa, se sono soddisfatti tutti i requisiti richiesti; quella al 10% in caso di acquisto di un immobile non potendo usufruire delle agevolazioni prima casa.

In entrambe le situazioni e per il rimborso della metà dell’IVA, occorre fare riferimento ad edifici ultimati, che risultino in classe energetica B o superiore al momento del rogito e che siano compravenduti entro il 31/12/2017 (quindi questa è la data ultima per fissare il rogito notarile e per il pagamento dell’imposta) dall’impresa di costruzione che li ha edificati o commissionati.

Al momento del pagamento del prezzo + IVA andrà naturalmente versato l’intero importo ma poi gli acquirenti, per i 10 anni successivi, potranno portare in detrazione IRPEF nella dichiarazione dei redditi la metà dell’imposta pagata, in quote di ugual valore. Naturalmente la detrazione spetterà fino a concorrenza dell’imposta lorda, oltre il valore della stessa le somme andranno perse.

Ad esempio, se l’IVA versata su un acquisto fosse di 1.000 Euro, ben 500 Euro potrebbero essere recuperati in 10 anni, ricevendo uno sgravio dell’IRPEF lorda di 50 Euro all’anno.

Conti alla mano è facile intuire che l’importo dell’IVA sull’acquisto di immobili di nuova costruzione è rilevante, quindi il vantaggio fiscale non è assolutamente da trascurare! A San Donà di Piave un appartamento nuovo, in classe A, con 2 camere e 2 bagni, può arrivare a costare tra i 170.000 ed i 200.000 Euro, quindi l’IVA, a seconda che si tratti o meno di prima casa, varierebbe tra un minimo di 6.800 Euro ed un massimo di 20.000 Euro.

L’agevolazione non ha la caratteristica della trasferibilità, quindi in caso di successiva cessione dell’immobile per il quale si sfrutta non vi sarà il passaggio della detrazione al terzo acquirente.

Inoltre esiste la possibilità di sfruttare per più immobili il vantaggio fiscale, quindi se nel corso del 2017 un soggetto acquisterà più di un immobile residenziale da un’impresa costruttrice, questi potrà godere in ogni acquisto dello sconto decennale IVA.

 

Perché questa agevolazione è importante?

La rilevanza di questa agevolazione è innanzitutto imputabile alle cifre che gli acquirenti possono risparmiare nel decennio successivo all’acquisto.

Inoltre, l’effetto sistemico che può produrre è interessante soprattutto nell’ottica dello smaltimento dell’invenduto e quindi nell’incentivo a nuovi investimenti da parte dei costruttori, con le ripercussioni che questi comportano sulla filiera immobiliare. Lo sconto del 50% dell’IVA avvicina la tassazione che subiscono gli immobili in compravendite impresa/privato a quelle privato/privato, aiutando ad ampliare il range di scelta degli acquirenti e cercando di stimolare la domanda di immobili di nuova costruzione.

Da non trascurare anche la tipologia di edifici residenziali che possono usufruire del bonus fiscale, quelli in classi energetiche B o superiori, con l’obiettivo di far propendere i costruttori verso un’offerta energeticamente moderna ed efficiente e rafforzando il valore dell’investimento degli acquirenti.

 

Paolo De Piccoli
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Locazione e detrazioni

Il canone di locazione per gli inquilini, solitamente, è una delle spese che più incide nel bilancio personale o familiare. Lo Stato, per mitigare almeno in parte il peso di questo costo mensile, prevede alcune situazioni nelle quali i contribuenti intestatari di un contratto di locazione come Conduttori (per l’appunto inquilini) possano detrarre nella dichiarazione dei redditi parte della spesa sostenuta.

Le ipotesi attorno alle quali è possibile configurare la detrazione sopra annunciata sono principalmente legate al tipo di contratto stipulato, al reddito, all’età degli inquilini, all’attività svolta dagli affittuari e ad impreviste vicissitudini lavorative (come un eventuale trasferimento per motivi di lavoro).

Anticipando che le varie casistiche e quindi le detrazioni non sono tra loro cumulabili, e vanno quindi scelte in base alla più conveniente per singolo caso, ecco un sintetico elenco delle principali fattispecie previste dalla legge.

 

Detrazione d’imposta per gli inquilini a basso reddito

Nel caso di un conduttore che dichiara redditi annui complessivi per un importo inferiore o uguale a 15.493,71 Euro, la detrazione spettante ammonta a 300 Euro annui. Nell’ipotesi di reddito complessivo compreso tra 15.493,72 Euro e i 30.987,41 Euro, la detrazione spettante è invece di 150 Euro.

I contratti rientranti in questa categoria agevolativa sono tutti quelli redatti in base ai dettami della legge 391/98 sulle locazioni, quindi anche i classici “4+4” per la maggior parte dei casi impiegati nelle nostre zone.

L’oggetto della locazione deve naturalmente riguardare un immobile adibito ad abitazione principale dagli inquilini.

 

Detrazione per i giovani che vivono in affitto

I giovani di età tra i 20 ed i 30 anni, intestatari di un contratto di locazione come conduttori, possono usufruire di una maggiore detrazione che ammonta a 991,60 Euro annui. Il beneficio è sfruttabile per i primi 3 anni del rapporto locativo e le condizioni affinché ciò sia possibile sono:

• Che l’immobile locato sia diverso dall’abitazione principale dei genitori;
• Che il reddito degli inquilini, nella loro singolarità, non superi i 15.493,71 Euro.

L’Agenzia delle Entrate specifica che il requisito dell’età è soddisfatto anche se sussiste solo per una parte del periodo d’imposta in cui si intende fruire della detrazione.

 

Detrazione per trasferimento per motivi di lavoro

A favore dei lavoratori dipendenti che hanno trasferito la residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo, è prevista una doppia ipotesi di detrazione:

• 991,60 Euro se il reddito del lavoratore non supera i 15.493,71 Euro;
• 495,80 Euro se il reddito del lavoratore è compreso tra i 15.493,71 Euro ed i 30.987,41 Euro;

La detrazione spetta solo se il nuovo comune di residenza si trova ad almeno 100 km di distanza dal precedente ed in un’altra regione e se la residenza è stata trasferita entro 3 anni dal momento in cui si richiede di fruire dell’agevolazione.

Occorre precisare che, ogni requisito sopra esposto (di età, di reddito o lavorativo), va commisurato al singolo intestatario del contratto, quindi al singolo inquilino. Nell’ipotesi di una coppia cointestataria di una locazione, entrambi gli inquilini potranno godere della detrazione in base alla “percentuale di intestazione del contratto”, quindi se non specificato diversamente al 50% ciascuno.

Non è escluso che se un inquilino si avvantaggia di una detrazione l’altro non possa godere di un’altra, ma sempre nel limite di una detrazione a soggetto. Infine, gli importi sopra citati sono annui, e vanno quindi rapportati al mese in caso di periodi infrannuali.

 

Alcuni brevi esempi che spiegano la logica di queste detrazioni.

Esempio 1: Bruno e Maria sono conduttori a pari quota di un immobile locato nel 2016. Bruno ha 31 anni e percepisce 15.000 Euro annui di reddito mentre Maria ha 28 anni e ne percepisce 20.000; nel caso specifico Bruno (sopra i 30 anni) potrà detrarre 150 Euro dal suo reddito imponibile utilizzando la detrazione per gli inquilini a basso reddito (il 50% dei 300 Euro spettanti, perché la sua quota di locazione è a metà con Maria). Maria non potendo usufruire della detrazione per i giovani affittuari, avendo un reddito troppo elevato, rientrerà comunque nel range di applicazione della detrazione per gli inquilini a basso reddito (e detrarrà 75 Euro, cioè il 50% dei 150 Euro previsti). Le detrazione è fruibile per tutti gli anni di durata del contratto a meno che non vengano meno i requisiti reddituali.

Esempio 2: Bruno e Maria sono conduttori a pari quota di un immobile locato nel 2016. Bruno ha 28 anni e percepisce 15.000 Euro annui di reddito mentre Maria, coetanea, percepisce 14.000 Euro; nel caso specifico TBruno (sotto i 30 anni) potrà detrarre 495,80 Euro dal suo reddito imponibile utilizzando la detrazione per i giovani affittuari (il 50% dei 991,60 Euro spettanti, perché la sua quota di locazione è a metà con Maria). Maria usufruirà a sua volta della detrazione per i giovani affittuari, anche lei detraendo in dichiarazione 495,60 Euro. In questo caso entrambi beneficeranno della detrazione per 2 anni, dopodiché supereranno l’età massima e non potranno sfruttare il terzo ed ultimo anno di detrazione.

Non è semplice districarsi tra le varie regole ed i limiti imposti dal legislatore, ma per risparmiare qualche centinaio d’Euro in sede di dichiarazione dei redditi vale la pena parlarne con il proprio commercialista di fiducia o con un Caf per scoprire in che termini è possibile sfruttare questa agevolazione e se vi è convenienza nel farlo!

Paolo De Piccoli

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La proposta d'acquisto immobiliare

La proposta d'acquisto rappresenta la concretizzazione dell’interesse di una parte all’acquisto di un determinato immobile ed è utilizzato per portare all’attenzione dei venditori questa volontà. In pratica la proposta può essere intesa come un valido strumento di trattativa con il quale i potenziali acquirenti avanzano determinate condizioni ai proprietari in senno all’eventuale futuro acquisto. Di contro i proprietari/venditori avranno la facoltà di accettare la proposta oppure di definire alcune modifiche e quindi una controproposta. Le trattative si concluderanno nel momento in cui le parti si troveranno concordi nella definizione dei contenuti del documento ed entrambe lo avranno approvato. In quel particolare momento la proposta perderà la propria caratteristica di “atto unilaterale” e diventerà a tutti gli effetti un preliminare di compravendita.

Ecco alcune caratteristiche della proposta d’acquisto, che la distinguono dal preliminare di compravendita e la rendono utile nelle prime fasi di una trattativa immobiliare.

 

1. È un atto unilaterale, da redigere in forma scritta, quindi viene formulato e firmato da una sola della parti e va proposto all’altra, che dovrà accettarlo (quindi controfirmarlo) o avanzare una controproposta. Solitamente le agenzie immobiliari sono dotate di formulari prestampati contenenti tutte le clausole necessarie a garantire la dovuta sicurezza alle parti. 

 

2. Deve avere forma scritta e riportare determinati contenuti, tra i quali non possono mancare i dati identificativi del proponente, l’indicazione del soggetto cui si avanza la proposta, l’identificazione dell’immobile con gli estremi catastali, il prezzo proposto, le modalità ed i termini di pagamento e di conclusione dell’affare. È consigliabile poi esprimere la necessità da parte del compratore di acquistare un bene esente da difetti o anomalie catastali, urbanistiche, condominiali, impiantistiche o legali in generale. Infine è meglio esplicitare fin da subito eventuali condizioni sospensive o risolutive da portare all’attenzione del venditore, ad esempio nel caso si necessiti di un mutuo per provvedere all’acquisto.

 

3. Va solitamente accompagnata da un assegno a garanzia, che esprime la concreta volontà e la dovuta serietà alla proposta dell’acquirente. Solitamente l’importo non è elevato e la somma resta in deposito fiduciario presso la sede dell’agente immobiliare fino alla successiva stesura del preliminare di compravendita. Legalmente, all’accettazione della proposta da parte del venditore la somma a garanzia diviene una caparra confirmatoria, con le conseguenze del caso nell’eventualità in cui una della parti si ritiri dall’affare (perdita o versamento del doppio della stessa).

4. Può essere irrevocabile, per un determinato periodo di tempo la proposta può essere vincolata da questa fattispecie a carico dell’acquirente. In sostanza per dare maggiore peso alla volontà che si sta esprimendo è possibile vincolare all’acquisto il compratore, naturalmente ai termini ed alle condizioni da lui stesso stabilite. Se il venditore avanzerà una controproposta l’acquirente avrà la facoltà di ritirarsi dall’affare senza costi o penali.

5. Può diventare preliminare: nel caso in cui la proposta avanzata da una parte (come anche le successive eventuali controproposte) sia accettata dall’altra, ed il proponente venga a conoscenza dell’accettazione da parte dell’accettante, si è in presenza di un accordo preliminare con le conseguenze fiscali e soprattutto legali del caso. Nonostante ciò, la prassi è volta alla successiva redazione di una seconda scrittura, un preliminare (scrittura privata o atto pubblico bilaterale) che espliciti le condizioni stabilite nella proposta ed eventualmente ne integri altre, previo consenso delle parti.

Occorre fare grande attenzione a non sottovalutare l’importanza e gli effetti che una proposta d’acquisto può manifestare. Sebbene spesso sia utilizzata come mero strumento di trattativa ed accordo di massima, eventuali aggiunte o modifiche dopo l’accettazione di entrambe la parti non sono così scontate o proponibili, in quanto è necessario il consenso bipartisan per attuarle.

Allo stesso modo, siate consapevoli che per concludere un affare immobiliare prima o poi è necessario farsi avanti nei confronti della controparte per instaurare una trattativa solida e non campata in aria e l’unico modo per fare ciò è sottoscrivere una proposta d’acquisto.

Le uniche armi che avete in vostro possesso per agire in tranquillità ed evitando spiacevoli inconvenienti legali, fiscali o economici sono l’informazione approfondita e da fonti certe, se intendete agire in autonomia, oppure la fiducia che riporrete nel professionista e le capacità di quest’ultimo se intendete affidare il vostro acquisto ad un agente immobiliare.

Paolo De Piccoli

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Detrazione degli interessi pagati sul mutuo

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o dei propri familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all'istituto di credito.
La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di 4.000 euro e va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Per avere diritto alla detrazione è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione.

La detrazione spetta:

• dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall'acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;

• nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall'acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.

La detrazione è fruibile anche se il mutuo è stipulato in un momento differente rispetto all'acquisto, che può avvenire nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Questo vincolo non vale per il personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia a ordinamento militare, e per quello dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purché si tratti dell'unica casa di proprietà.
NON danno diritto alla detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

Gli interessi detraibili sono esclusivamente quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile, che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori. Pertanto, se l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, utilizzando la seguente formula:
(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi passivi pagati sul capitale erogato a titolo di mutuo.

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste si comprendono:

• l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta

• la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione

• gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato

• la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato

• le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica

• la penalità per anticipata estinzione del mutuo

Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).

IMPORTANTE: gli interessi passivi pagati, relativi al mutuo stipulato per l’acquisto della propria abitazione principale, sono detraibili alla dichiarazione dei redditi fino a che l’immobile rimane adibito ad abitazione principale, propria o dei propri familiari. 

Cosa si intende per abitazione principale? L’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
Quando l’immobile, anche prima dei cinque anni dall'acquisto, non è più adibito ad abitazione principale, si perde la possibilità di detrarre gli interessi.

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Cosa fare al termine di una locazione

Abbiamo già parlato delle regole della locazione, ma non abbiamo parlato del termine del rapporto locativo (la risoluzione del contratto, nello specifico) e degli adempimenti che occorre obbligatoriamente o preferibilmente eseguire in questo particolare frangente.

Viene appositamente distinta l’obbligatorietà dalla preferibilità poiché alcune operazioni vanno effettuate in ogni circostanza (pena la possibilità di incorrere in sanzioni) mentre altre dovrebbero essere effettuate per chiudere il rapporto con la controparte assicurandosi di non tralasciare pendenze che potrebbero ripresentarsi in un momento successivo.

Come recita ogni contratto di locazione, la risoluzione dello stesso può avvenire ad opera del conduttore (chi riceve l’immobile in locazione) per giustificato motivo, con un preavviso di 6 mesi (o altro se concordato tra le parti) da effettuare tramite lettera raccomandata. Il locatore invece, ha facoltà di risolvere il contratto alla scadenza dei primi 4 anni, solo per determinate cause previste dal codice civile e dalle specifiche leggi sulla locazione. Anche in questo caso occorre informare la controparte con una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima del termine. Un ultimo caso in cui vi è possibilità di fine del rapporto locativo si ha in seguito al trascorrere degli 8 anni (4+4), in conseguenza del rinnovo dopo la prima scadenza. In questa evenienza non è necessario che sussista un giustificato motivo ed entrambe le parti sono libere di comunicare l’interruzione del rapporto.

Ma nel momento in cui locatore e conduttore concordano sulla risoluzione del contratto e si giunge al momento effettivo del termine, cosa bisogna fare?

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

Le parti hanno l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto entro 30 giorni, telematicamente o in presenza presso gli sportelli, compilando il modulo RLI. La risoluzione è necessaria e gratuita per i contratti a cedolare secca. È sempre necessaria ma a pagamento per i contratti a tassazione ordinaria, per i quali occorre versare un tributo di 67 Euro con il modello F24 Elide (codice tributo 1503). Sempre per quanto riguarda l’aspetto fiscale del rapporto, il locatore deve comunicare al proprio commercialista o a chi provvede a seguire agli adempimenti fiscali la cessazione del contratto per permettere la corretta individuazione delle imposte sul reddito da versare.

RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE

La parte locatrice ha il dovere di restituire il deposito cauzionale al locatore. Naturalmente questo obbligo è strettamente collegato al rispetto di tutti gli adempimenti contrattuali collegati allo stesso da parte del conduttore. Nello specifico, ad esempio, le spese condominiali devono essere state saldate, non devono esserci danni all’immobile ed agli arredi, non devono mancare beni se è stato controfirmato un inventario, il libretto della caldaia va restituito con le verifiche periodiche effettuate, le pareti vanno ridipinte se previsto dal contratto, ecc. Esistono diversi fattori da controllare prima di corrispondere al conduttore la somma precedentemente versata a garanzia.

Attenzione! Il deposito non va imputato in conto canoni di locazione, perciò compensare gli ultimi mesi con questa somma non è consigliabile.

VERBALE DI RICONSEGNA

Può essere utile, ed è buona norma, redigere un verbale di riconsegna dell’immobile al momento del termine del rapporto. In particolare, le parti dovrebbero incontrarsi sul posto per valutare lo stato dell’immobile e degli arredi, verificando che tutti gli adempimenti contrattuali siano stati rispettati. È meglio redigere per iscritto e controfirmare questo documento, anche con riguardo alla restituzione del deposito cauzionale. Se parte di quest’ultimo deve essere trattenuta per manutenzioni o inadempienze del conduttore, l’ideale è specificarlo in questa sede.

CONSEGNA DELLE CHIAVI

Il conduttore “deve restituire la cosa locata al termine del rapporto”, quindi alla firma del verbale di riconsegna deve avvenire la consegna di ogni copia delle chiavi in proprio possesso non potendo più vantare diritti sull’immobile. Può essere importante da considerare per il locatore, sebbene possa essere molto costoso, un eventuale cambio delle serrature ad ogni nuova locazione per non correre rischi e dare le dovute garanzie agli inquilini.

UTENZE E SPESE CONDOMINIALI

Il conduttore dovrà far cessare i contratti con i fornitori dei servizi alla data stabilita per la risoluzione del contratto. Ogni fornitore avrà una propria modulistica da ricevere per effettuare l’operazione ed il conduttore dovrà comunicare un nuovo indirizzo nel caso in cui si rendano necessari conguagli o rimborsi. Può essere utile per il locatore disporre di una copia delle bollette (o quanto meno dei codici dei contatori), così da facilitare la successiva riattivazione delle utenze a vantaggio dei futuri nuovi inquilini. Da non sottovalutare la possibilità di una voltura (cambio di nominativo di un'utenza già attiva) sempre allo scopo di facilitare l'ingresso di nuovi inquilini.

Per quanto riguarda le spese condominiali è buona norma contattare l’amministratore prima della risoluzione, comunicando la data stabilita, al fine di far versare i dovuti importi a saldo al conduttore ed evitare incomprensioni o sgradevoli pendenze economiche successive.
 

Questi sono i principali adempimenti e le più importanti precauzioni da prendere in linea generale al termine di un rapporto locativo. Naturalmente, ogni caso specifico ed ogni contratto potranno avere le proprie peculiarità e dei particolari adempimenti che devono essere rispettati e verificati.

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