Il deposito prezzo dal notaio

 

La legge sulla Concorrenza (n.124/2017) ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.); una norma secondo la quale, quando avviene la compravendita di un’abitazione, i soldi vanno al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà.

La legge dispone che è facoltà delle parti in causa (che siano queste “parte acquirente” o “parte venditrice”) richiedere che la somma versata a saldo del prezzo, oltre che le spese, sia tenuta in giacenza presso un conto impignorabile del notaio rogante affinché una volta trascritto e data pubblicità all’atto di compravendita, il notaio verifichi l’assenza di ulteriori pregiudizievoli pervenuti dal momento dell’ultima ispezione ipotecaria (che di norma avviene poco prima della stipula dell’atto) al momento della trascrizione nei pubblici registri.

La questione da tenere bene in considerazione è il fatto che essendo una norma inderogabile non può essere pattuita dalle parti antecedentemente all’atto finale.

Ciò significa che il notaio non può rifiutarsi di depositare la somma a semplice richiesta di una delle parti, anche in presenza di un accordo che prevedesse di non volersi avvalere della legge sul deposito prezzo.

Nel dettaglio, la normativa stabilisce che:

• il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili; il notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;
• sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
• se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
• se il notaio decede tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
• se il notaio è coniugato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
• il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;
• le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

Questo istituto può essere molto utile nel caso di acquisto di immobili problematici (quali immobili sottoposti a procedimenti giudiziali, intimazioni di pagamento, precetto ecc..), ma al contempo può essere scomodo nel caso di una normale compravendita tra privati, dove il venditore deve vendere per poi poter acquistare un nuovo immobile, oppure la somma deve servire ad estinguere una ipoteca a garanzia di mutuo per poterne poi accendere un altro. 

La normativa ha effetto retroattivo, questo vuol dire che si applica anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.

Soltanto l’uso e la prassi ci diranno come meglio procedere e proprio per questi motivi, è sempre più essenziale rivolgersi ad un mediatore che sappia gestire al meglio le negoziazioni sulle modalità della contrattazione.

Per maggiori informazioni non esitate a contattarci.

Paolo De Piccoli
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