Perchè pagare un agente immobiliare?

Cosa fa un Agente Immobiliare e perchè è così importante decidere di affidare a lui la trattativa di un immobile?

1. SI FORMA DI CONTINUO

Praticamente in ogni ambito lavorativo, la chiave per avere successo, battere la concorrenza e restare sempre aggiornati è la formazione professionale tanto iniziale, quanto successiva e dunque permanente.

L'Agente Immobiliare è sempre informato sulle variazioni giuridiche del settore, al fine di garantire la sicurezza e la validità delle pratiche. Non solo, nel contesto attuale, la conoscenza su più campi del settore sta assumendo un carattere sempre più importante e pertanto, il bravo agente immobiliare, si forma anche su temi quali marketing, home staging, social media e valorizzazione immobiliare.

2. FORNISCE UNA GIUSTA VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE

L'Agente Immobiliare valuta l'immobile determinando il prezzo più giusto per la zona ed il mercato del momento, fornendo anche i giusti consigli strategici per permettere di ottenere il massimo dalla vendita. 

Il mercato immobiliare, infatti, è in continua trasformazione, dunque è sempre meglio essere certi di avere accesso agli ultimi trend di vendita, in modo da ottenere il prezzo desiderato.

3. VERIFICA L'IMMOBILE

L'Agente Immobiliare verifica la regolarità dell'immobile sotto tutti gli aspetti, quali catasto, impiantistica ed urbanistica e si assicura che siano presenti tutte le certificazioni necessarie per la stipula del rogito notarile.

4. TUTELA IL VENDITORE

L'Agente Immobiliare fa i modo che il venditore non debba temere clienti problematici o offerte fasulle, che farebbero solo allungare i tempi di vendita; inoltre, gestisce le trattative al meglio, evitando un eccessivo ribasso del prezzo di vendita.

5. TUTELA IL COMPRATORE

L'Agente Immobiliare cura anche gli interessi del compratore, che sta investendo una cifra importante per l'acquisto di un immobile, evitando così spiacevoli rischi o imprevisti.

6. PUBBLICA L'IMMOBILE SU INTERNET NEL GIUSTO MODO

L'Agente Immobiliare mostra l'immobile su internet attraverso svariati canali, che consentono un'ampia e garantita visibilità e di conseguenza un alto tasso di risposta da parte di possibili acquirenti. 

Il bravo agente immobiliare, non si limita più a pubblicare un annuncio solo sul sito web della propria agenzia, o sui principali portali immobiliari quali Immobiliare.it o Casa.it, ma dispone di una vera e propria rete di canali digitali, utili a raggiungere il maggior numero possibile di persone interessate. Inoltre, dispone dei principali social network e li utilizza in modo corretto e costante, poichè ad oggi rapprensentano un ottimo strumento di vendita e pubblicità.

7. SI OCCUPA DI CHIAMATE ED EMAIL

L'Agente Immobiliare toglie al venditore il fastidio di dover rispondere a centinaia di telefonate, anche in orari scomodi, di compratori che magari non hanno nemmeno un vero interesse; l'agente immobiliare riceve tutte le richieste di contatto, tramite telefono o email, le analizza e solo dopo aver identificato le persone realmente interessate e pronte all'acquisto, contatta in venditore per fissare le visite negli orari più consoni.

8. SA COME MOSTRARE UN IMMOBILE

L'Agente Immobiliare sa valorizzare un immobile durante una visita, sottolineando i punti di forza e proponendo le soluzioni agli eventuali difetti; il venditore non dovrà occuparsi di nulla e potrà stare comodamente seduto in divano, rispondendo eventualmente alle domande che i visitatori hanno.

9. FA RISPARMIARE TEMPO

L'Agente Immobiliare si occupa di tutta la fase di vendita o di acquisto, lasciando liberi gli acquirenti ma soprattutto i venditori di continuare la propria vita ed il proprio lavoro, senza dover pensare insistentemente e costantemente alla trattativa immobiliare.

Ritenete ancora che l'Agente Immobiliare sia solo un costo inutile?

Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
mobile: +39 338 4013215
e-mail: info@immobiliaredepiccoli.it

San Donà di Piave (VE)
30027 via Cesare Battisti, 16
telefono +39 0421 55395
fax +39 0421 55395
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Acconto e Caparra

Quando si ha a che fare con le compravendite immobiliari, si sente spesso parlare dei termini “acconto” e “caparra”, erroneamente interpretandoli come sinonimi e non dando la giusta accezione a questi due strumenti, fondamentali per la garanzia del regolare adempimento delle parti in causa in un affare.

In sede di redazione e successiva firma di un preliminare di compravendita (o compromesso), in genere a serietà dell’impegno assunto dalla parte acquirente, si prevede che contestualmente alla firma del documento una parte versi all’altra una somma di denaro.

Acconto

Nel caso in cui la somma da versare in sede di preliminare (o nel periodo che intercorre tra questo ed il rogito definitivo) sia intesa come “parziale versamento del prezzo stabilito”, si sta parlando di un acconto.

Molto semplicemente l’acconto è una “rata” di prezzo, versata prima del saldo. Secondo questa logica, l’unica funzione che questa somma avrà nei rapporti tra le parti è quella di anticipazione di pagamento, escludendo ogni funzione risarcitoria in caso di un eventuale inadempimento. Se dovesse configurarsi quest’ultima ipotesi, la somma a titolo di acconto dovrebbe essere restituita e l’unico modo per tutelarsi sarebbe avviare una causa civile per il risarcimento dell’eventuale danno subito.

Caparra

Questo strumento ha tutt’altra identificazione giuridica rispetto all’acconto e rappresenta una valida garanzia in senno alla parti per tutelarsi in caso di inadempimento.

Da specificare che esistono due tipologie di caparra: penitenziale e confirmatoria.

Caparra penitenziale (art. 1386 codice civile)

La C.P. identifica un “correspettivo per il recesso”, cioè una somma di denaro che, per semplificare, quantifica una via d’uscita dall’affare. Sostanzialmente nel caso in cui una delle parti intenda sciogliere il vincolo definito dal preliminare, si rimanda alla somma stabilita e versata (dalla parte acquirente) in sede di compromesso. Naturalmente se a desiderare la risoluzione fosse il venditore, la parte acquirente avrà il diritto di pretendere ed ottenere il doppio della somma stabilita (quanto da lui precedentemente versato oltre al corrispettivo del recesso).

Questo strumento è utile nel caso in cui le parti intendano mantenere aperte due strade: l’adempimento oppure la possibilità di liberarsi dal vincolo contrattuale unilateralmente, cioè indipendentemente dalla volontà di proseguire nella prestazione della controparte.

Caparra confirmatoria (art. 1385 codice civile)

La C.C. è una somma che in sede di preliminare una parte (acquirente) consegna all’altra (venditore) a dimostrazione della serietà ed a garanzia dell’impegno assunto. In sostanza utilizzando la C.C., in caso di inadempimento di una della parti, l’altra potrà recedere dal contratto trattenendo la somma a titolo di caparra oppure pretendendo la restituzione del doppio della stessa (a seconda che inadempiente sia l’acquirente o il venditore). Se la parte NON inadempiente decidesse di recedere dal contratto come delineato, l’entità del danno subito sarebbe da ricondurre all’importo della confirmatoria, senza che null’altro sia dovuto.

Attenzione però! In caso di inadempimento la parte NON inadempiente potrebbe pretendere l’esecuzione della prestazione oppure la risoluzione del contratto (opzione diversa dal recesso), ed in questo caso sarebbe demandata al giudice l’eventuale quantificazione del danno e quindi l’importo del risarcimento.

Se per l’acconto è normale che le somme versate prima del rogito siano in questa sede imputate al prezzo, non è automatico che questo avvenga per gli importi versati a titolo di caparra. Specificando però nel preliminare questa volontà, ecco che molto semplicemente in sede di atto definitivo, accertato il regolare adempimento da parte dei contraenti, le somme a caparra diverranno a tutti gli effetti acconti, e sarà necessario versare esclusivamente il saldo (ovvero la differenza tra il prezzo stabilito e le caparre versate).

Da evidenziare anche che in fase di registrazione del preliminare, le somme versate come acconto o come caparra saranno tassate in misura differente: gli acconti implicano il versamento del 3% dell’importo come imposta di registro, le caparre sono tassate allo 0,5%. Soprattutto per valori consistenti, la differenza può farsi sentire!

Infine, le modalità di versamento di queste somma in fase di preliminare sono principalmente due: l’assegno circolare (preferibile per gli acconti) e l’assegno bancario. Gli estremi dei titoli (tipo di assegno, numero e data) è buona norma siano riportati nel compromesso ed è been ricordare che, nel caso in cui vi serviate dei servizi di un agente immobiliare per acquistare, in nessun caso gli assegni per caparre o acconti dovranno essere intestati all’agenzia, ma sempre e solo al venditore.

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Perché scegliere un contratto in esclusiva con un’agenzia immobiliare

Cos' è il mandato in esclusiva? Perché è così importante quando si decide di mettere in vendita un immobile affidandolo a un mediatore?

Il contratto di esclusiva con un’agenzia immobiliare è un impegno che vincola e tutela allo stesso tempo entrambe le parti.  Si tratta di un contratto a tutti gli effetti, stipulato tra agenzia e parte venditrice, che stabilisce impegni e obblighi sulla messa in vendita di un immobile; in particolare,  il venditore si impegna per un certo periodo di tempo a lasciare che la trattativa della casa sia affidata al solo mediatore incaricato. Va sottoscritto con criterio e solo se si ha fiducia nell’agenzia scelta ed è una soluzione che ha diversi vantaggi.

É doveroso però fare una premessa. Oggi è indispensabile affidarsi ad un’agenzia immobiliare per acquistare o vendere un immobile. Offre garanzie e competenze, accelera i tempi e aiuta ad addentrarsi in un settore che abbraccia diversi ambiti, da quello tecnico a quello commerciale.

Ricevere, quindi, una valutazione immobiliare personalizzata e sedersi a tavolino per stipulare un contratto di questo tipo porta un beneficio di gran lunga superiore a quello di scegliere tutto e niente.

Potete provare a vendere da soli, vi mettere al computer, dopo aver fatto una decina di foto alla casa, e pubblicate su tutti i portali gratuiti. Poi aspettate le chiamate, magari fate vedere l’appartamento, passa il tempo, ma nessuno fa un’offerta. Come mai?

Penserete sia colpa del prezzo e lo abbasserete di 5.000 euro.

Di nuovo chiamate, sabato e domenica, visite con gente anche entusiasta e poi il nulla, tutto questo mentre dovete anche lavorare, prendervi cura della famiglia e molto altro.

Quindi, perché scegliere il contratto in esclusiva con un'agenzia immobiliare?

Di seguito l'elenco di alcuni vantaggi che si hanno nello stipulare un contratto di esclusiva con un’agenzia immobiliare.

1. Professionalità su tutti i fronti

L’agente incaricato si occupa della vendita in maniera minuziosa, dedica tempo ed energie al prodotto. L’incentivo del mandato in esclusiva diventa un surplus, che porterà voglia di proporre l’immobile in maniera diversa.

2. Fiducia da ricambiare

Il mandato in esclusiva è una manifestazione di fiducia da parte del venditore, che crede nell’operato del mediatore e del suo gruppo e sceglie con serenità di affidarsi a lui per la vendita.

Dare e ricevere fiducia è un aspetto molto importante per ottenere un risultato concreto e in tempi rapidi. Significa avviare un rapporto di collaborazione intelligente.

3. Pubblicità su tutti i portali immobiliari e non solo

Fondamentale è che l'annuncio di un immobile sia in prima o seconda pagina, non in sedicesima! Le prime due pagine dei portali (casa.it, immobiliare.it, ecc) fanno oltre il 90% dei contatti! Investiamo sull' immobile perché appaia sempre tra i primi e venga gettonato dagli acquirenti. Inoltre, pubblicizziamo l'immobile sui principali social network (Facebook, Instagram, Youtube e Google Plus), oggi fondamentali per coprire un bacino di utenza ancora più ampio.

4. Servizio fotografico professionale, video clip e riprese aeree

Alle nostre esclusive offriamo sistemi avanzati per presentare la casa al meglio: scatti professionali, la giusta dose di post-produzione, video clip e dove concesso riprese aree con drone. Sappiamo bene che le belle foto vendono le case.

Presentazione immobile in esclusiva

5. Trasparenza verso il cliente

L’incarico esclusivo offre chiarezza al cliente. Per capire meglio, vi forniamo un esempio pratico: se un cliente sta cercando delle case in vendita a San Donà di Piave, una delle prime cose che farà è quella di ricercare informazioni online e offline. Vedrà diversi appartamenti in rete, adocchierà un immobile preferito, o più immobili, senza controllare a quale agenzia è stato o sono stati affidati. Per lo stesso appartamento vedrà un prezzo differente, immagini della casa e gestione della promozione commerciale opposti. Non capirà. Si confonderà. Gli verranno i dubbi e penserà che il prezzo diverso è un qualcosa di strano.

Questo non accade con un incarico in esclusiva. Un’unica agenzia si prende cura della casa in vendita, la gestisce in base al suo modo di lavorare e offre al cliente un servizio personalizzato.

Il nostro consiglio è quello di valutare con attenzione la professionalità del mediatore e, dopo averne valutato le competenze, affidarsi senza esitazioni e con l’esclusiva al professionista, per una durata adeguata (in genere tre/quattro mesi sono sufficienti per sondare il mercato), ricordandosi di verificare la presenza di un’eventuale clausola di rinnovo tacito e con una clausola che invita l’agenzia a collaborare con colleghi di altre agenzie in caso di vendita.

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Vendo e ricompro casa!

Non è raro avere a che fare, nel nostro lavoro, con clienti che già proprietari di un immobile intendono venderlo per reinvestire la somma ricavata in un nuovo e conseguente acquisto. Con la drastica riduzione dei “primi acquisti”, va da sé che gran parte del compravenduto oggi è da associare a clienti proprietari che per il mutare delle loro esigenze necessitano di un nuovo alloggio.

Questi soggetti assumono quindi un doppio ruolo nel mercato immobiliare e nella maggioranza dei casi si presentano in una prima fase come venditori e successivamente come acquirenti. Non è così scontato però che l’ordine dell’operazione sia quello più logico del “prima vendo e poi compro”.

Se già aver a che fare con una sola operazione immobiliare può nel contesto odierno far sudare sette camicie, dover predisporsi a battagliare una seconda (e molto ravvicinata) volta in termini di negoziazione, prezzi, documenti, tasse e chi più ne ha più ne metta, è sicuramente un’esperienza che lascia il segno!

Sebbene gli imprevisti siano sempre dietro l’angolo anche per gli operatori più esperti, ci sono alcuni consigli giusti per affrontare nel modo più tranquillo possibile una duplice operazione di vendita/acquisto.

1. Come prima cosa: da dove si inizia?

La prima fase di questa operazione dovrebbe riguardare un’attenta analisi familiare o personale delle mutate esigenze che sono sopravvenute. In termini molto semplici, avete deciso di cambiare casa: per quale motivo? E soprattutto, cambiare immobile può davvero aiutarvi a soddisfare i nuovi bisogni? La nuova casa che cercate è in linea con lo sforzo che dovrete fare per acquistarla e per mantenerla?

Sembrerà banale, ma non lo è affatto: accade, sebbene raramente, che dei venditori/compratori siano poi insoddisfatti della scelta fatta e si trovino da capo ad affrontare problemi di spazio, di posizione o altri che speravano aver risolto definitivamente.

Dopo aver appurato l’esigenza di cambiare, il passo successivo è quello di fare un sommario bilancio economico dell’intero affare. Qui entrano in gioco le prime valutazioni che, se errate, possono compromettere l’operazione, ma soprattutto creare false illusioni sulla buona riuscita della stessa.

Di per sé i fattori da tenere ben a mente sono i seguenti: il valore reale dell’immobile posseduto, eventuale residuo mutuo da estinguere, risparmi, redditi futuri (e quindi situazione lavorativa attuale), spese varie da sostenere per la vendita e per l’acquisto. Già da queste preliminari informazioni è possibile avere un’idea della nuova spesa che si è in grado di affrontare nel successivo acquisto ponendosi un budget, anche dopo aver interpellato a titolo informativo la disponibilità di finanziamento da parte di alcuni istituti di credito.

Molte volte è proprio in questa fase che iniziano i malumori: l’attuale valore di scambio degli immobili è la nota dolente che crea false aspettative e sbilancia i conti fatti. Ormai molti venditori sono consapevoli del fatto che per monetizzare occorra essere elastici in fase di trattativa prezzo, coscienti che a loro volta, in fase di acquisto, si troveranno di fronte un venditore che potrebbe avere le medesime esigenze. In sostanza, facendo riferimento al solo prezzo, si può dire che ad una vendita non del tutto soddisfacente, in questo particolare periodo storico combacia spesso un successivo acquisto vantaggioso.

2. La vendita del proprio immobile

Presa la convinta decisione di partire, il primo passo da fare sarà quello di mettere in vendita il proprio immobile. Per fare ciò, le strade da intraprendere sono principalmente due: fare da soli o affidarsi ad un’agenzia. In ogni caso comunque, è bene fare attentamente i conti in particolar modo con i tempi di vendita e con le informazioni da dare ai potenziali acquirenti. Per quanto riguarda i tempi il discorso è tanto semplice quanto realistico: oggi giorno vendere un immobile può essere affare da qualche settimana fino ad un’odissea di mesi e mesi. Ci sono tanti tuttologi dell’immobiliare che online parlano di fantomatici “metodi di vendita” ma nel concreto il discorso è più diretto di quanto si pensi: alcuni immobili rientrano nel range di appetibilità della domanda attuale, altri no, perciò per venderli occorre pazientare di più. Molto è dovuto dal prezzo cui si presenta nel mercato il bene ma tanto anche dalla domanda. Per quanto riguarda le informazioni che si comunicheranno ai potenziali compratori, occorre far riferimento al fatto di chiarire fin da subito alcuni dettagli che potrebbero far sfumare una compravendita (nel caso specifico, dovendo acquistare un nuovo immobile, i tempi di consegna e l’eventuale elasticità degli stessi è fondamentale). Può capitare che dopo la prima visita, un po’ a sorpresa, arrivi un’offerta interessante che vi faccia trovare quasi impreparati: occorre ragionare da subito su come reagire a questa ipotesi poichè spesso non perdere la prima occasione è la chiave per far girare la giostra e riuscire a raggiungere l’obiettivo. Eventualmente una soluzione c’è sempre: un periodo in affitto per continuare la ricerca o la trattativa d’acquisto senza forzare i tempi.

3. L’acquisto del nuovo immobile

Spesso, la paura di non riuscire a vendere, può condizionare non di poco la ricerca. Sebbene l’offerta di immobili sia piuttosto ricca, se si trova l’immobile giusto vale sempre la pena provare a trovare un accordo per l’acquisto, cercando un punto d'incontro sui tempi di stipula e quindi guadagnando quanto più tempo possibile per vendere la propria casa. Tuttavia, per fare questa operazione occorrono sangue freddo, un interlocutore disponibile a venirvi incontro ed una disponibilità di denaro iniziale che vi permetta di bloccare l’immobile oggetto dei vostri desideri. In caso contrario, è sempre meglio far viaggiare la vendita e l’acquisto su due binari paralleli, dando la precedenza alla prima ed evitando di esporsi verso la seconda senza avere la situazione sotto controllo.

Un’idea non convenzionale

È raro, ma non impossibile, che possa impiegarsi la permuta per smuovere una situazione incagliata e liberarsi di un immobile, ottenendone uno più consono con le nuove esigenze del singolo o della famiglia. In questo caso si può proprio dire che si ottengono “due piccioni con una fava”: interloquendo con un solo soggetto, si concluderà l’affare in maniera più rapida e facendo collimare in modo perfetto le esigenze di vendita e nuovo acquisto. 

Ricapitolando, non sono poche le variabili che possono ostacolare nella delicata operazione di vendita/acquisto di un immobile, così come sono più di uno gli step da programmare con precisione e chiarezza per evitare spiacevoli inconvenienti e trovarsi in situazioni poco gradevoli. Occorre non lasciare nulla al caso perchè è giusto sognare la nuova casa, ma occorre farlo con i piedi ben piantati a terra; per non correre rischi, è utile rivolgersi ad un professionista in grado di seguire ogni singolo punto di questo processo.

 

Paolo De Piccoli
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Tutto sul notaio

Uno dei passaggi più impegnativi e delicati che si può decidere di affrontare nella vita è senza dubbio l’acquisto di casa, un vero e proprio percorso ad ostacoli dove regnano questioni tecniche, economiche e giuridiche non sempre facili da comprendere. Una figura professionale che subentra nella compravendita immobiliare è il notaio, che assume il duplice ruolo di pubblico ufficiale e professionista a cui affidarsi per sciogliere dubbi e incertezze. 

Per legge il contratto di compravendita deve essere stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia, il notaio per l’appunto, che deve garantire che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Ma il notaio non si limita solo a redigere il rogito, ossia l’atto pubblico di compravendita.

Ecco una serie di domande e risposte sulla figura del notaio, utili a comprendere meglio il ruolo di questo professionista in una compravendita immobiliare:

• Quali sono le attività che compie il notaio prima del rogito?

Prima di stipulare il rogito, il notaio esegue una serie di controlli così riassumibili:

1. Accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc. Tale controllo serve a evitare possibili furti di identità, considerando che è possibile accedere ai registri immobiliari e modificare le risultanze degli stessi senza alcun controllo preventivo di legalità;

2. Verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti sull’immobile oggetto della compravendita presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate, nonché la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad esempio in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico;

3. Individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Essendo preparato in ambito fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio delle imposte nel rispetto della legge.

Tra le altre verifiche che il notaio deve compiere troviamo quella che riguarda  la prestazione energetica dell’immobile, che deve essere certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo, che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento. Tale documento deve essere allegato all’atto notarile.

La conformità degli impianti alla normativa di sicurezza è pure un aspetto di cui ci si deve accertare, ma non è vietato acquistare un immobile con impianti non a norma, con l’acquirente che si fa carico dell’adeguamento. Ma questo comporta spese delle quali si dovrà tenere conto nella determinazione del prezzo. Sarà quindi opportuno prevedere nel rogito – e quindi lo farà il notaio – una clausola che contenga gli accordi delle parti in materia. Fondamentale è la regolarità urbanistica dell’immobile, cioè la conformità alle licenze, concessioni, autorizzazioni edilizie a suo tempo rilasciate. Se ci sono dubbi sulla presenza di abusi, il notaio consiglierà di far intervenire un professionista dotato delle necessarie competenze tecniche, per svolgere gli accertamenti e redigere una perizia.

• Cosa fa il notaio al momento del rogito?

Tutti i controlli del notaio si concludono con l’atto notarile. Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene. La normativa prevede l’obbligo di depositare il prezzo della vendita dell’immobile a mani proprio del notaio, il quale provvederà a consegnarlo al venditore solo a seguito del buon esito di tutti gli adempimenti successivi alla stipula dell’atto di compravendita. Per la formazione del rogito inoltre la legge prevede a tutela dei cittadini regole minuziose:

• il notaio deve spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
• l’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso;
• quello che il notaio attesta nell’atto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti – anche davanti al giudice – salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.

Anche dopo la firma dell’atto il notaio è tenuto per legge ad effettuare una serie di adempimenti, in tempi brevi, diretti a garantire da un lato allo Stato il pagamento delle imposte, dall’altro la pubblicità ai terzi e la sicurezza dell’operazione a vantaggio di tutti i cittadini. Il notaio è tenuto ad effettuare, entro breve termine la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle relative imposte per conto del cliente e il successivo deposito nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi). Il deposito dell’atto nella conservatoria dei registri immobiliari competente è previsto dalla legge per permettere a tutti di sapere chi è il proprietario dell’immobile e se quest’ultimo è gravato da ipoteche o altri vincoli. Infine il notaio deve procedere ad effettuare la voltura catastale, in modo da aggiornare anche il Catasto.

• Cosa accade se dopo la vendita emergono problematiche varie e la vendita non va a buon fine?

Problemi possono sorgere se emergono ipoteche o pignoramenti non dichiarati (qui entrerà in causa la responsabilità del notaio) o se si riscontrano questioni di natura urbanistica (abusi edilizi, mancanza di agibilità) o tecnici (impianti dichiarati a norma contrariamente al vero). Per questo è importante che il notaio, pur non potendo garantire direttamente questi aspetti, in quanto non è un tecnico ma un giurista, inserisca nel rogito tutti i patti, i richiami, le ammonizioni che possano tutelare l’acquirente e responsabilizzare il venditore. Insomma una compravendita immobiliare, anche quella apparentemente più semplice, ha sempre implicazioni che non si può pretendere di risolvere con il fai-da-te. Il consiglio è quello di ricorrere alla consulenza notarile più presto possibile. Molto meglio se lo si fa prima di avere sottoscritto documenti e assunto obblighi dai quali, in caso di problemi, diventa difficile liberarsi senza danni. 

Se la vendita, dopo la stipula di un regolare contratto preliminare, non si perfeziona, potranno verificarsi due scenari. Il primo contempla il caso che le parti concordemente decidano di non dare esecuzione al preliminare. In questo caso potranno redigere un accordo di “risoluzione per mutuo dissenso”, che preveda anche tempi e modi dei rimborsi e delle restituzioni di somme che fossero state anticipate. Se invece una sola delle parti è inadempiente, probabilmente si aprirà una fase contenziosa. È di comune conoscenza il principio che, se si pente l’acquirente, perde la caparra, mentre è meno risaputo che, se si pente il venditore, deve restituirla raddoppiata. Ma non è così semplice. Possono insorgere complesse valutazioni in ordine al risarcimento di eventuali danni. In questo caso è importante che esista un contratto preliminare redatto con la massima accuratezza, che qualifichi le somme anticipate come caparra o come acconto e magari preveda le modalità di calcolo dei danni subiti dalla parte non inadempiente, in modo da semplificare e accelerare il lavoro di chi dovrà decidere la controversia (il mediatore in prima battuta, poi il magistrato in mancanza di accordo). Se invece, dopo il passaggio di proprietà perfezionato con il rogito, insorgono dei problemi, andranno affrontati in base alla loro natura.

Se si tratta di difetti dell’immobile, la legge prevede, per i fabbricati di nuova costruzione, l’istituto della polizza decennale postuma: una polizza assicurativa che dal 2005 i costruttori devono obbligatoriamente consegnare agli acquirenti, obbligo a volte purtroppo disatteso, magari a fronte di uno sconto sul prezzo. Per i fabbricati non nuovi valgono le norme del codice civile in materia di “vizi occulti”, cioè i vizi che il compratore non conosceva e che non erano facilmente riconoscibili, per i quali sono previsti meccanismi di garanzia. Al contrario, per i vizi riconoscibili con la normale diligenza, la garanzia opera solo se il venditore ha tratti in inganno l’acquirente, dichiarando che il bene era immune da vizi.

• Quale percentuale deve essere versata al notaio per i controlli che esegue e quale per il rogito? Cosa accade se poi dopo le verifiche non segue la stipula del rogito?

Dopo le liberalizzazioni del decreto Bersani (Decreto legge 223/2006 convertito con la legge 248/2006), sono state abolite le tariffe minime e massime per i notai. Nel caso in cui alle verifiche che esegue il notaio succeda poi la stipula dell’atto di compravendita, i costi delle verifiche sono compresi nella parcella del rogito. Se invece dopo le verifiche, il rogito non viene stipulato, il notaio chiederà un compenso che viene rapportato al lavoro svolto, ossia le visure effettuate, i documenti acquisiti eccetera.

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Vendi casa? Non lasciare nulla al caso!

Preparare il proprio immobile alla vendita è un requisito essenziale al giorno d’oggi per accorciare i tempi dell’operazione e cercare di ricavare un prezzo interessante. 

L’aspetto tecnico/burocratico va predisposto con grande attenzione, onde evitare problematiche legali, fiscali o amministrative che oltre ad intralciare la possibilità di concludere la compravendita possono influire negativamente anche sui termini della stessa. Ma ci sono altri aspetti, altrettanto importanti, da tenere in considerazione.

Le proposte immobiliari al giorno d’oggi non mancano, il mercato è piuttosto saturo soprattutto per alcuni segmenti, e la strada maestra per riuscire a vendere sembra essere quella di limare il prezzo fino a renderlo appetibile, al limite “dell’occasione alla quale non si può rinunciare”.

Ma non è questa l‘unica via percorribile!

Certo, la definizione del corretto valore di mercato è un punto focale per la buona riuscita del vostro affare immobiliare, ma se nelle offerte si prestasse più attenzione a dettagli che al primo impatto colpiscono e che erroneamente si ritengono “frivoli”, la buona riuscita delle compravendite non dipenderebbe solo dall’aspetto economico. Preparare la propria casa e presentarla ai potenziali acquirenti “tirata a lucido”, facilita senza ombra di dubbio la conclusione dell’affare!

1. Interni

Partendo dagli spazi interni di una abitazione, i consigli sono molto semplici ma allo stesso tempo altrettanto efficaci:

• Ordine: sistemare casa prima di ogni visita e prepararla sgombra da elementi di disturbo quando si scattano le famigerate fotografie da annuncio, è importantissimo per colpire i potenziali acquirenti e instillare nella loro mente un ricordo più persistente ed influente del vostro immobile. In pratica, alcuni consigli possono essere: far sparire o riordinare i giochi dei bambini, preparare le camere e nascondere coperte o vestiti negli armadi, evitare di lasciare scatolette o alimenti in cucina o sul piano di lavoro, ordinare il bagno riponendo gli asciugamani momentaneamente in un mobile. L’obiettivo dovrebbe essere quello di presentare l’immobile come se fosse allestito per una mostra, cercando di eliminare il più possibile le tracce della vita quotidiana. Dei locali ordinati danno un’idea più concreta dello spazio a disposizione ed, a vantaggio dei venditori, in alcuni casi sembrano rendere più aerose e spaziose le stanze.

• Pulizia: in particolare per gli immobili non abitati, magari chiusi da qualche mese, uno degli aspetti che possono attribuire un vantaggio competitivo sulle offerte concorrenti riguarda la salubrità dei locali. Certo, in molti casi pulire e conservare un immobile non abitato è un peso considerando che è già piuttosto complicato mantenere sempre impeccabile l’abitazione in cui si vive. Ciò nonostante, con semplici accortezze, è possibile mettere una toppa a questa situazione: aerare i locali nelle giornate soleggiate o ventilate (per togliere l’odore di “chiuso” che colpisce al primo impatto i visitatori), dare una passata ai pavimenti se dopo una visita ci sono segni di sporco, controllare che non si presentino ragnatele o insetti negli spigoli o nei davanzali.

• Arredo: sembra un controsenso spendere dei soldi per arredare un immobile che si desidera vendere, ma non è assolutamente inutile, anzi! Certo, non è efficiente investire somme considerevoli, ma con qualche complemento low cost, coerente con lo stile esistente, l’occhio dei visitatori sarà più appagato e quindi più propenso a ricordare. Si parla in questo caso di home staging: esistono professionisti che ne hanno fatto un’attività ed online si trovano utili consigli per chi desidera fare di testa propria. Spesso basta un dettaglio per rendere una visita memorabile e quindi far mantenere ai primi posti nella mente degli acquirenti il proprio immobile. Sembra una sciocchezza, ma non è così!
  
  
  
  
  
  
  
  

• Tinteggiatura: una “mano di bianco” prima di accogliere i potenziali acquirenti è necessaria per non far perdere senso a tutti i consigli sopra elencati. Anche in questo caso è possibile intervenire con criterio per contenere a spesa: le stanze più vissute dovrebbero avere la precedenza sulle altre, quelle non finestrate idem, così da aumentarne la luminosità. La presenza di muffa su alcune pareti dovrebbe essere trattata con appositi prodotti (assicurandovi che non ci siano infiltrazioni alla base del problema), così da presentare i locali al meglio!

2. Esterni

Il primo impatto è quello esterno. Se in un condominio in alcuni casi può essere difficile mantenere gli spazi comuni in ordine, in una abitazione singola è responsabilità dei proprietari agire per dare un’immagine positiva ai potenziali clienti.

• Giardino: soprattutto nei mesi primaverili ed estivi, il giardino se presente va curato e mantenuto anche nel caso in cui si venda un immobile non abitato. È un impegno, soprattutto se lo spazio verde è di dimensioni ragguardevoli, ma senza dubbio porta i propri benefici. Attenzione anche nel caso in cui vi siano parti di scoperto piastrellate, affinché siano pulite e in buono stato di conservazione.

• Pitture e grondaie: la pittura esterna è forse l’aspetto meno pressante da considerare. Certo, se sono presenti crepe o distacchi sull’intonaco, è bene intervenire per limitare l’inevitabile sensazione di trascuratezza. Allo stesso modo le grondaie o i serramenti (persiane o scuri) andrebbero riverniciati nel caso in cui presentassero ruggine o scrostamenti.

• Parti comuni: in un condominio, oltre a conservare un eventuale giardino di proprietà ed i serramenti, occorre mantenere ordinate le parti comuni. In questo modo si trasmette un senso di tranquillità per quanto riguarda l’aspetto condominiale, da sempre fattore decisivo per gli acquirenti di un appartamento.

3. Altri elementi da non trascurare

• Se in un immobile non abitato è presente del mobilio attempato e poco attraente, è meglio pensare di accatastarlo in un garage o un magazzino, così da non influire negativamente sul giudizio dei visitatori ed assicurare la giusta percezione dello spazio a disposizione.

• Non temete di far brutta figura se un garage è in disordine. Certo, a tutto c’è un limite, ma solitamente le misure standard di questi spazi rendono poco influente la presentazione ottimale dello stesso. In caso contrario, se un magazzino è spazioso oltre la media, vale la pena far risaltare questo aspetto rendendolo più ordinato possibile. Allo stesso modo attenzione agli odori: il “chiuso” o l’umidità si percepiscono e non sono mai un buon biglietto da visita.

• Ultimo ma non meno importante, è necessario prestare cura alla realizzazione delle foto che serviranno per pubblicizzare l'immobile. Anche e soprattutto da questo dettaglio, che è un preludio ad una vista, si differenzia la vostra offerta da quelle dei concorrenti.

Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
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San Donà di Piave (VE)
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5 motivi per acquistare un immobile da ristrutturare!

Molti clienti che cercano casa desiderano acquistare un immobile da ristrutturare, che magari sia potenzialmente vivibile nell’immediato e sul quale investire un po’ alla volta per ottenere un recupero dilazionato nel tempo. In sostanza, da qualche anno a questa parte, complice l’attenzione sempre più marcata al recupero degli immobili esistenti per un senso comune di controllo della cementificazione, e complice di pari importanza la stretta creditizia delle banche, gli acquisti di immobili da risistemare stuzzicano la fantasia di molti investitori.

In effetti, in particolar modo da un punto di vista economico, la possibilità di ottenere mutui bancari che difficilmente superano l’80% del valore dell’immobile fa si che i potenziali acquirenti dispongano obbligatoriamente di almeno il 30-35% del valore per far fronte alla compravendita ed al pagamento di imposte e spese varie. Gli immobili da risistemare solitamente, se valutati da un esperto conoscitore del mercato e non sopravvalutati rispetto all’effettivo potenziale, possono essere acquistati a prezzi interessanti, superando l’arduo scoglio della necessaria disponibilità iniziale senza necessitare di importi spropositati.

Per approfondire questo argomento, ecco 5 motivi per cui, acquistare e ristrutturare, può essere un interessate opportunità.

1-Il prezzo

In linea di massima gli immobili con più di 40 anni di vita, che quindi per forza di cose se mai ristrutturati necessitano oggigiorno di interventi conservativi, nel mercato immobiliare odierno hanno prezzi mediamente molto più bassi (si parla indicativamente di un 40-50% in meno) rispetto al nuovo ed all’usato recente della stessa categoria. Sembra un’ovvietà, ma non sempre è così. Lo stato di conservazione e la posizione, oltre ad altri importanti fattori, contribuiscono alla definizione del prezzo giustificando o meno l'attrattività di un immobile. In ogni caso, scegliere la giusta opportunità non è assolutamente semplice, il rischio è quello di pagare poco ma acquistare un vero e proprio rudere (ed a quel punto poter avere grossi problemi o imprevisti nei successivi interventi) oppure trovare un immobile in condizioni discrete ma dal prezzo poco attraente se comparato agli importi di soluzioni più recenti in contesti simili (che renda quindi svantaggioso l’investimento per il recupero e l’ammodernamento).

Mai come in questo frangente per sapere se si sta facendo un affare o se ci si sta invischiando in una trappola molto costosa, è ideale affidarsi ad un esperto professionista, che possa dare supporto nella scelta e soprattutto esprimere un giudizio razionale sull’affare.

2-La posizione

Sembra un paradosso ma molti immobili che necessitano di interventi di recupero e che rientrano nella categoria trattata in questo articolo, si trovano in posizioni centrali o semi-centrali ricercate e comode ai servizi. Tralasciando i rustici e gli immobili in campagna, per i quali necessita un ragionamento a sé stante, i quartieri residenziali degli anni ‘70/’80 stanno riscoprendo nuova vita, in quanto solitamente ben ubicati rispetto al centro. Le urbanizzazioni più recenti, si trovano in zone semi periferiche che comunque mitigano questo limite creando quelli che vengono chiamati “nuovi centri”, facilmente e comodamente inseriti nel contesto urbano grazie a piste ciclabili e dispersione dei servizi. Gli edifici nuovi o recenti in zone centrali però, spesso sono ricondotti all’intervento di imprese di costruzione che, rivalutando un lotto o un’area trascurata, poi rivendono immobili al nuovo, con prezzi differenti e mitigando del tutto i vantaggi dell’acquisto “usato da risistemare”.

Solitamente gli immobili “datati” recuperabili dai privati per stabilirvi l’abitazione principale, sono posizionati in zone interessanti, derivanti dalle prime urbanizzazioni attorno ai centri storici.

3-Gli spazi

È una constatazione comune da parte degli addetti ai lavori e non solo, quella secondo cui le case “di una volta” hanno spazi interni, sebbene organizzati secondo logiche oggi poco pratiche, molto più ampi rispetto alle costruzioni nuove o recenti. Oggi la moda e la funzionalità dell’open space, con la riduzione al minimo dei corridoi interni e la valorizzazione della zona giorno, si scontra con il sacrificio degli spazi in camera. Gli immobili di 40-50 anni fa invece, uniscono ad una zona giorno modificabile per soddisfare le esigenze odierne, la praticità di camere di dimensioni notevoli e di locali ben orientati. La possibilità di organizzare gli spazi interni a nuovo è facilitata dall’avere a disposizione una superfice mediamente più ampia rispetto il nuovo/recente, a garanzia di una vivibilità e fruibilità maggiori.

4-I bonus fiscali

Gli interventi di ristrutturazione edilizia e di miglioramento delle prestazioni energetiche sono assoggettati anche per il 2016 ai bonus rispettivamente del 50% e del 65% dei costi sostenuti, da recuperare in detrazione all’Irpef in un periodo di 10 anni. Dato che le due detrazioni non sono cumulabili, a seconda della categoria di lavori necessari si dovrà optare per l’una o per l’altra, ottenendo comunque un ritorno sull’investimento effettuato per la ristrutturazione o il miglioramento energetico. Per quanto riguarda i lavori di recupero poi, è interessante notare quanto questi possano essere realizzati per gradi, soprattutto se l’immobile acquistato risulta già vivibile, dilazionando in questo modo l’investimento.

5-La personalizzazione

L’ultimo aspetto interessante riguarda la possibilità, a seconda della disponibilità economica, di ottenere con i lavori di ammodernamento e risistemazione un immobile “su misura” e secondo lo stile degli acquirenti. Certo, le normative urbanistiche locali impongono il rispetto di determinate regole nelle ristrutturazioni, ma ciò non toglie che internamente le finiture e gli spazi ricalcheranno al meglio i desideri e le necessità dei proprietari. È evidente che anche in un immobile nuovo o recente sia possibile agire in questo senso, ma solitamente data la “giovane età” di queste soluzioni ci si sofferma agli interventi sull’arredo o sulle finiture di base, trovando poco economico aggiungere al prezzo d’acquisto anche il costo dell’intervento di risistemazione.

Per concludere, è necessario tenere a mente che un investimento di recupero di un immobile esistente va dettagliatamente valutato e ponderato sotto ogni sfaccettatura con un esperto di fiducia. Affidandosi esclusivamente ad amici e parenti o muovendosi per sentito dire, si rischia di superare la soglia di economicità dell’intervento, perdendo valore ed annullando i vantaggi dell’iniziativa. Attenzione infine agli aspetti urbanistici, catastali, fiscali ma anche legali in sede di compravendita, per escludere che imprevisti inattesi possano compromettere il vostro desiderio di casa.

Paolo De Piccoli
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Le dimensioni contano!

Nella scelta di una casa, una delle variabili più importanti è lo spazio a disposizione!

 

Quando si cerca un immobile da acquistare (ma anche in locazione), una delle informazioni che assieme al prezzo condizionano in modo fondamentale la scelta del compratore (e la sua prima impressione) è la dimensione. Anche quando si vende, per dare informazioni corrette a potenziali soggetti interessati, è necessario definire con precisione lo spazio che effettivamente potrà essere compravenduto.

Naturalmente, riferendosi agli acquirenti, a seconda delle esigenze questi protenderanno verso alloggi più o meno ampi; questo tema, che sembra puramente e semplicemente legato a necessità pratiche, genera invece effetti rilevanti anche da un punto di vista fiscale e commerciale.

Innanzi tutto è fondamentale precisare che esistono diverse metodologie di misurazione dello spazio di un immobile, cosa che può creare confusione e portare a differenti interpretazioni di uno stesso dato. Consultando quotidianamente annunci immobiliari online, sui classici portali (Immobiliare.it, Casa.it, Subito.it, ecc) e sui siti di agenzie, ci si accorge spesso di quanto un’informazione chiave come quella dei “metri quadri” di un immobile sia spesso trattata con superficialità. Inserzioni relative a medesimi immobili riportano molte volte informazioni differenti, trasmettendo un’immagine distorta di ciò che semplicemente è una misurazione e dovrebbe essere quanto più precisa e immutabile.

La causa di questa variabilità nel comunicare un dato “certo” non è sempre dovuta a grossolani errori ma deriva dalle molteplici sfaccettature che si possono dare alle dimensioni degli immobili. Parlando di superficie ecco alcune classificazioni che è utile tenere a mente nel momento in cui ci si cerca casa o si intende metterne in vendita una, per avere o dare un’informazione utile ed interpretabile correttamente:

• Superficie calpestabile

È la misurazione degli spazi di un immobile che fisicamente possono essere occupati dagli abitanti dello stesso. Viene quindi rilevata al netto dello spazio occupato dai muri perimetrali ed interni, ma al lordo di eventuale mobilio presente. Solitamente viene utilizzata per indicare la sola parte abitativa, escludendo lo spazio di eventuali terrazze, portici, garage, giardini ed altre pertinenze (questi locali vanno indicati con misurazioni a sé stanti). Può essere un dato utile per capire lo spazio effettivo che l’eventuale acquirente avrà a disposizione nell’immobile ma può anche essere poco indicativo perché esclude alcune zone della casa che in ogni caso rientrano nel “vendibile”, quindi ricavare il prezzo €/mq in base a questo dato può condurre ad una valutazione fuorviante. Per effettuare questa misurazione, oltre che con uno scalimetro su una planimetria è possibile rilevare sul posto con un misuratore laser, non avendo la necessità di considerare lo spessore dei muri.

• Superficie commerciale

È la misurazione degli “addetti al mestiere”, cioè degli agenti immobiliari e di tutti quei professionisti che solitamente hanno il compito di valutare il valore degli immobili. Si tratta di un dato ottenuto considerando non solo gli spazi fisicamente calpestabili, ma anche i muri perimetrali e quelli interni, ed attribuendo ai vari locali di un immobile un “peso” per ponderare il risultato finale in base all’effettiva destinazione degli spazi. Ad esempio, semplificando al massimo, mentre l’unità abitativa (soggiorno, cucina, bagni e camere in un appartamento standard) avrà un peso pari ad 1, il garage sarà pesato per 1/2, le terrazze per 1/3, il giardino per 1/10 e così via. La ponderazione avverrà non solo in base alla vivibilità dei locali, ma anche all’altezza media degli stessi (se inferiore a 2,70 metri una stanza influirà in modo minore sul risultato finale).

Come è comprensibile questa metodologia di misurazione è la più comune ed è anche la più coerente per ottenere il prezzo €/mq al quale sarà messo in commercializzazione l’immobile. Inoltre è da considerarsi la più completa perché, seppur in quote differenti, riguarda tutti gli spazi di un’abitazione senza esclusione alcuna. In questo caso la misurazione va effettuata preferibilmente su una planimetria catastale o su una pianta di progetto, così da poter comprendere anche i muri esterni del fabbricato.

• Superficie catastale e consistenza

È un dato “fiscale” che si ricava dalla documentazione catastale di un immobile. Solo negli ultimi anni l’accatastamento di una unità prevede la misurazione della sua superficie in “metri quadri” (con apposite specifiche tecniche che definiscono la dimensione); prima, per le unità ad uso abitativo rientranti nella categoria castale A, si indicava solo la consistenza delle stesse attraverso i vani, cioè i così detti locali utili effettivi, che non corrispondono ai vani fisici della abitazioni. Anche in questo caso, riferendoci ai vani, la loro individuazione avviene in base alla destinazione dei locali e l’unità di misura è appunto il vano o la frazione di vano.

Questa categoria di misurazioni è utile sia per verificare la regolarità catastale degli alloggi sia per definire la rendita catastale, che in molti casi è l’imponibile sul quale vengono calcolate le imposte da versare in fase di compravendita.

Il valore dimensionale derivante da una visura catastale può essere molto utile nel caso dei terreni e delle aree pertinenziali ad una abitazione: infatti la misura in ha (ettari), are e centiare può essere utilizzata per definire anche la superficie commerciale di un bene.

Quando si cerca o si vende casa, le dimensione vanno vagliate con attenzione poichè non si tratta semplicemente di avere più o meno spazio a disposizione, ma la giusta valutazione dimensionale influisce direttamente sull'interesse che può suscitare un immobile, sulla fluidità della trattativa e sull’onerosità della stessa. Nel caso in cui si rilevassero anomalie catastali ad esempio, potrebbe essere necessario sanarle con un allungamento dei tempi di compravendita ed un inevitabile adeguamento della superficie catastale, con una conseguente variazione della base imponibile sulla quale si pagheranno le imposte.

Anche in ottica di commerciabilità futura è necessario adeguare le scelte presenti ai bisogni futuri, per non rischiare nel breve periodo di dover rimettere l’immobile sul mercato perché non più adeguato alle esigenze della famiglia.

Infine, cosa non poco importante, valutare attentamente i dati riguardanti le dimensioni di un immobile è l’unico modo per evitare spiacevoli perdite di tempo in visite inutili, per ottimizzare la ricerca della casa dei propri sogni e per non avere brutte sorprese a cose fatte!

Paolo De Piccoli
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Comprare casa in sicurezza - 6 utili consigli per comprare casa senza correre rischi!

Comprare casa non è cosa di tutti i giorni. L’investimento di un’ingente somma di denaro, che nella maggior parte dei casi coincide con l’indebitamento per un importo quasi equivalente, è un passo importante nella vita di molte persone.

Questo spostamento di capitali dalle proprie tasche a quelle di fortunati venditori, va naturalmente garantito avendo la piena consapevolezza di effettuare un’operazione sicura ed a minor rischio possibile.

È importante prevenire prima di assumere qualsiasi impegno economico, così da vincolarsi solo nel momento in cui si ha certezza di ciò che si sta compiendo per non perdere eventuali caparre o acconti.

Ecco quindi alcuni consigli per effettuare i dovuti controlli su un immobile che si intende acquistare, indispensabili per evitare spiacevoli sorprese!

1 - Provenienza dell’immobile

Per prima è consigliabile richiedere l’atto di provenienza dell’immobile agli attuali proprietari, per accertare il loro diritto e sapere in che modo questi lo hanno ottenuto. Possono esservi dei casi particolari in cui occorre fare la dovuta attenzione. Donazioni, diritti di terzi sul bene, vincoli con amministrazioni pubbliche (alloggi costruiti in aree PEEP) possono influire sulla sicurezza dell’acquisto ed ogni caso va necessariamente valutato con attenzione da un professionista di fiducia. Attenzione ai diritti reali di terzi: gravano sui beni e non possono essere limitati. Prima di acquistare accertate se esistono e siate consapevoli che dovrete conviverci.

2 - Caratteristiche urbanistiche dell’immobile

L’immobile che si intende acquistare deve essere stato costruito nel rispetto delle normative vigenti della zona e deve essere dotato di tutte le autorizzazioni necessarie all’abitabilità ed al trasferimento. È bene richiedere  il permesso di costruire rilasciato dal comune, le eventuali autorizzazioni ottenute nel caso di lavori eseguiti o condonati successivamente, l’abitabilità conseguita al termine dei lavori ed ogni altro documento che attesti la regolarità del bene. Per gli immobili costruiti “ante 1967”, ipotizzando la difficoltà a reperire la documentazione urbanistica, è possibile provare la vetustà, la regolarità formale dell’immobile e dichiarare in sede di rogito la condizione del bene per ottenere il via libera alla transazione ed effettuare l’eventuale condono.

3 - Situazione ipotecaria dell’immobile

Effettuare una visura ipotecaria tramite gli uffici della Conservatoria o un professionista abilitato permette di conoscere l’esatta intestazione dell’immobile e di venire a conoscenza dello storico delle operazioni gravanti sullo stesso. Infatti, sapere se esistono ipoteche o gravami a favore di terzi sopra la proprietà è essenziale per agire con sicurezza ed evitare brutte sorprese.

4 - Situazione catastale dell’immobile

Per rogitare e quindi trasferire la proprietà è essenziale che la situazione attuale dell’immobile (quindi disposizione delle pareti, dei confini e consistenza con rendita catastale) siano conformi alle planimetrie depositate al Catasto presso l’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui vi siano anomalie o non corrispondenze, occorre sanare il tutto prima di andare dal notaio. Attenzione però, eventuali abusi edilizi potrebbero essere non sanabili, quindi in caso di non corrispondenza tra realtà e carta meglio rivolgersi ad un tecnico che possa darvi i giusti consigli.

5 - Situazione energetica dell’immobile

La certificazione energetica è indispensabile per acquistare un immobile e deve essere realizzata a spese del venditore. A braccetto con l’APE va il libretto di caldaia, che deve essere presente ed aggiornato con le manutenzioni periodiche.

Per gli impianti tecnologici, il venditore deve dichiarare che all’epoca di costruzione erano a norma di legge e se così non fosse l’acquirente deve esserne a conoscenza ed approvare con apposita clausola la volontà di acquistare comunque. Per gli immobili edificati dopo il 1990 i due certificati da richiedere sono il DiCo (Dichiarazione di Conformità) ed il DiRi (Dichiarazione di Rispondenza, da ricevere se non si reperisce il DiCo).

6 - Situazione condominiale dell’immobile

Se si acquistano immobili in condominii, occorre badare bene alla situazione patrimoniale che si erediterà dal venditore ma anche a quella che riguarda eventuali condòmini morosi. È bene accertarsi dell’importo mensile delle spese, avere una copia del regolamento di condominio (soprattutto se avete animali domestici), assicurarsi che non ci siano insoluti da parte del venditore e di inquilini e richiedere se sono stati deliberati interventi di ristrutturazione straordinaria alle parti comuni.

In breve i principali consigli da seguire per avere sicurezza in fase d’acquisto sono questi. Naturalmente ogni caso ha poi le proprie specificità ma in linea di massima valutare questi sei punti con attenzione può rendere già tranquillo l'affare.

A contorno di tutto ciò, data la quantità di verifiche e controlli da eseguire, affidarsi ad un professionista può rendere più semplice l'esperienza d’acquisto e garantire da brutte sorprese. In ogni caso, il notaio scelto per il rogito effettuerà molti dei controlli obbligatori, ma scoprire all’ultimo eventuali gravi problematiche o insanabili situazioni potrebbe compromettere l’acquisto e far perdere la possibilità di ottenere la casa dei propri sogni.

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Immobiliare dalla A alla Z!

Mettiamo nero su bianco un alfabeto che lettera dopo lettera esprima alcuni concetti comuni nel mondo immobiliare! Si spazia dal diritto alla fiscalità, passando per i termini del mestiere a quelli utilizzati più comunemente. Insomma un mix di concetti, brevemente spiegati, che può tornare sempre utile per chiunque debba operare nel vasto universo immobiliare!

A – affitto

Questo termine è comunemente usato per indicare quella che più propriamente è la locazione (vedi alla L). Infatti l’affitto, nel corretto utilizzo del termine, si riferisce esclusivamente al “godimento di cose produttive, mobili ed immobili”, quindi di beni che sono in grado di produrre i così detti frutti (ad esempio si parla di affitto di azienda). Lo scopo abitativo, ad esempio, non è di per sé suscettibile a creare ricchezza ma a soddisfare semplicemente un bisogno.

B – bonus fiscali

Sono molteplici i bonus fiscali relativi agli immobili in vigore nel 2016. Dalle ristrutturazioni alla riqualificazione energetica, senza dimenticare i mobili o l’acquisto di abitazioni in classe energetica B o superiore da imprese di costruzione. Saper cogliere la giusta occasione, entro la fine del 2016, può garantire un interessante recupero di parte degli investimenti!

C – cedolare secca

È una modalità di tassazione dei redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo a soggetti privati. Consente alle parti di risparmiare nelle spese di registrazione del contratto, rende i canoni mensili invariati per tutta la durata del rapporto (esclude l’adeguamento ISTAT) e permette al locatore di subire una tassazione forfettaria rispetto ad altri redditi (non c’è cumulabilità fiscale).

D – donazione

È un contratto col quale una parte, per spirito di liberalità, arricchisce un’altra, senza ricavarne un corrispettivo. È comune che all’interno di nuclei familiari si concretizzi questa fattispecie ed occorre prestare molta attenzione quando si compravende un bene immobile che ha subito questo passaggio. Infatti, l’impugnazione della donazione da parte di eredi può creare gravi conseguenze anche sul terzo acquirente e per questo è necessario trattare beni donati con grande cautela.

E – energetica, classe

L’APE di un edificio è un documento necessario alla vendita o alla locazione. Dii recente c’è stata una importante variazione della normativa che ridefinisce le classi energetiche, l’utilità dell’attestazione e le regole da seguire per non commettere errori. Attenzione anche alle sanzioni in caso di errori o invalidità, in vigore a partire da Ottobre 2015!

F – finanziabilità

Per chiunque intenda acquistare un immobile è importante avere la possibilità di accedere ad un mutuo e quindi sostenere l’investimento. A differenza di una decina d’anni fa, oggi la possibilità di essere finanziati da una banca è vincolata a stringenti requisiti reddituali/patrimoniali e nella maggior parte dei casi l’importo finanziato non supera l’80-90% del valore dell’immobile. In ogni caso oggi i tassi d’interesse sono interessanti e rientrando nei requisiti degli istituti è possibile fruire di mutui davvero convenienti!

G – giardino

È una delle richieste più frequenti per chi cerca casa da acquistare (ma anche in locazione). Gli appartamenti con giardino o le case con uno spazio esterno privato sono gli immobili più ambiti nel mercato immobiliare e di conseguenza i più difficili da trovare. Solitamente sono anche quelli con più semplice vendibilità e maggiore resistenza in termini di prezzo durante la trattativa.

H – home staging

Letteralmente “casa” e “palcoscenico”, questo termine inglese fa riferimento ad una attività importata in Italia dagli USA che consiste nel preparare a puntino la casa per la messa in vendita. È una forma di differenziazione dell’offerta, utile per spostare il focus d’interesse di un immobile dal prezzo all’immagine, puntando sulla qualità. Tende, tappeti, vasi, cuscini, soprammobili ed addirittura mobili… rendere la propria casa unica rispetto a quella dei concorrenti per attirare l’occhio (ed il portafogli) dei compratori!

I – impianti

Sono tra le componenti più importanti da valutare per quanto riguarda un immobile che si desidera acquistare. La presenza dei certificati di conformità, la regolarità alle normative e la revisione periodica (specialmente per quanto riguarda le caldaie) sono fattori essenziali per un acquisto sicuro. Nel caso in cui in seguito ad un acquisto si renda necessario intervenire sugli impianti, i costi possono balzare alle stelle, quindi occorre grande attenzione nella fase pre-rogito.

L – locazione

È il contratto tra due parti col quale una si obbliga a far godere all’altra un bene mobile o immobile, per un dato tempo e previo il versamento di un determinato corrispettivo periodico. Quando si fa riferimento ad immobili ad uso abitativo (case, appartamenti, ecc) o commerciale (i negozi) è corretto parlare di locazione e non, come detto sopra, di affitto.

M – mediazione

È l’attività svolta dall’agente immobiliare che consiste nel l’insieme di azioni attuate per avvicinare le parti di un affare immobiliare ad un accordo. L’unica via per concludere una compravendita (ma anche una locazione) immobiliare è quella di cercare il giusto compromesso, che soddisfi entrambe le parti ed allo stesso tempo le porti a rinunciare a qualche pretesa. Ricordate di rivolgervi solo a figure iscritte in CCIAA, evitate, denunciate e non pagate gli abusivi!

N – notaio

L’ultima fase di una compravendita deve necessariamente avere come protagonista questa figura. È obbligatorio recarsi da un notaio per “rogitare”, ovvero redigere e controfirmare il definitivo atto col quale la proprietà di un immobile passa da una soggetto ad un altro. Contestualmente si verseranno le imposte dovute, avverrà la trascrizione nei pubblici registri dell’operazione e si dovrà la parcella a questo professionista. Inoltre, in aggiunta alle verifiche effettuate da un agente immobiliare, il notaio assicurerà la presenza o meno di trascrizioni, iscrizioni o diritti di terzi sui beni pregiudizievoli alla compravendita.

O – Open space

Le moderne abitazioni sono sempre più orientate, da un punto di vista progettuale, a recuperare spazio nella zona giorno eliminando i corridoi e creando un unico ambiente tra cucina e soggiorno. Fino a 30 anni fa, l’appartamento o l’abitazione tipo avevano ingressi e corridoi che si distribuivano tra i locali. Oggi la volontà di locali luminosi e spaziosi rende “inutile” la presenza di corridoi e muri divisori, facendo propendere i gusti verso l’apertura degli spazi.

P – preliminare

È una scrittura privata tra le parti di una compravendita con la quale la parte promissaria acquirente promette di acquistare dalla promittente venditrice un determinato immobile. Deve essere redatto in forma scritta e deve avere contenuto minimo. Inoltre va obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, per non incorrere in sanzioni derivanti dall’evasione delle imposte.

Q – quotazione (o prezzo)

Definire il prezzo di vendita di un immobile per la messa in vendita è l’operazione più delicata per sperare di riuscire a concretizzare l’affare. Per avere una reale base di misura ed avvicinarsi al valore di mercato ideale, occorre spesso rivolgersi ad un esperto per evitare di allungare i tempi di vendita ed allontanare eventuali acquirenti.

R – rent to buy

Si tratta di un recente meccanismo per l’acquisto della proprietà di un immobile, ovvero un contratto col quale un soggetto proprietario concede ad un potenziale acquirente (che inizialmente è conduttore in una locazione) la possibilità di possedere un immobile per un determinato periodo di tempo corrispondendo una somma, imputabile parte a locazione e parte ad acconto su un eventuale futuro acquisto (che comunque resta discrezionale per il conduttore e non obbligatorio).

S – spese condominiali

Fattore molto importante da considerare in sede di acquisto o locazione di immobile. Occorre tenere a mente che oltre alle spese per le utenze, al canone di locazione o alla rata del mutuo, i costi condominiali si aggiungono e spesso possono mettere in difficoltà il bilancio familiare. Informatevi dall’amministratore condominiale e state attenti che non vi siano condomini morosi o debiti pregressi.

T – terreno edificabile (o lotto)

Si tratta di un’area che urbanisticamente rientra in ambito edificabile e quindi sulla quale è possibile costruire un immobile. Naturalmente esistono dei vincoli imposti dai regolamenti comunali, sia progettuali che volumetrici e di superficie. Inoltre, i così detti lotti devono essere urbanizzati, cioè dotati degli allacci alle reti tecnologiche, serviti da strade o vie di collegamento alla viabilità pubblica.

U – umidità

Uno dei problemi più sentiti dai clienti in fase di acquisto è quello relativo all’umidità negli ambienti delle abitazioni. Infiltrazioni e risalite, se non adeguatamente sistemate, possono influire sulla salubrità dei locali (con la muffa), sull’estetica (scrostamenti di intonaci e macchie) e sulla stabilità della struttura nei casi più gravi. In particolar modo nelle nostre zone è fondamentale accertare la presenza o meno di questi problemi e valutare il costo per la sistemazione.

V – valore catastale

È l’imponibile sul quale si calcola l’imposta proporzionale di registro nelle compravendite tra privati. L’imposta può variare tra il 2% (prima casa) ed il 9% (seconde case) ed il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale, ottenibile da una visura all’agenzia delle entrate, per 1,05 e quindi per 110 (in caso di prima casa) o per 120 (non prima casa).

Z – zona

Per chi opera nel settore immobiliare la così detta “zona” consiste nella specializzazione, a livello conoscitivo, valutativo e lavorativo, in una determinata area geografica. Gli effetti di questa scelta sono molteplici: approfondita conoscenza dello specifico mercato, rapida ed accurata determinazione dei prezzi, maggior impatto in termini di risultati ottenibili e, non da poco, di soddisfazione del cliente.

Paolo De Piccoli
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