Molti clienti che cercano casa desiderano acquistare un immobile da ristrutturare, che magari sia potenzialmente vivibile nell’immediato e sul quale investire un po’ alla volta per ottenere un recupero dilazionato nel tempo. In sostanza, da qualche anno a questa parte, complice l’attenzione sempre più marcata al recupero degli immobili esistenti per un senso comune di controllo della cementificazione, e complice di pari importanza la stretta creditizia delle banche, gli acquisti di immobili da risistemare stuzzicano la fantasia di molti investitori.
In
effetti, in particolar modo da un punto di vista economico, la
possibilità di ottenere mutui bancari che difficilmente superano l’80%
del valore dell’immobile fa si che i potenziali acquirenti dispongano
obbligatoriamente di almeno il 30-35% del valore per far fronte alla
compravendita ed al pagamento di imposte e spese varie. Gli immobili da
risistemare solitamente, se valutati da un esperto conoscitore del
mercato e non sopravvalutati rispetto all’effettivo potenziale, possono
essere acquistati a prezzi interessanti, superando l’arduo scoglio della necessaria disponibilità iniziale senza necessitare di importi spropositati.
Per approfondire questo argomento, ecco 5 motivi per
cui, acquistare e ristrutturare, può essere un interessate opportunità.
1-Il prezzo
In linea di massima gli immobili con più di 40 anni di vita,
che quindi per forza di cose se mai ristrutturati necessitano oggigiorno
di interventi conservativi, nel mercato immobiliare odierno hanno prezzi mediamente molto più bassi (si
parla indicativamente di un 40-50% in meno) rispetto al nuovo ed
all’usato recente della stessa categoria. Sembra un’ovvietà, ma non
sempre è così. Lo stato di conservazione e la posizione, oltre ad altri importanti fattori,
contribuiscono alla definizione del prezzo giustificando o meno
l'attrattività di un immobile. In ogni caso, scegliere la giusta opportunità non
è assolutamente semplice, il rischio è quello di pagare poco ma
acquistare un vero e proprio rudere (ed a quel punto poter avere grossi
problemi o imprevisti nei successivi interventi) oppure trovare un
immobile in condizioni discrete ma dal prezzo poco attraente se
comparato agli importi di soluzioni più recenti in contesti simili (che
renda quindi svantaggioso l’investimento per il recupero e
l’ammodernamento).
Mai come in questo frangente per sapere se si
sta facendo un affare o se ci si sta invischiando in una trappola molto
costosa, è ideale affidarsi ad un esperto professionista, che possa dare supporto nella scelta e soprattutto esprimere un giudizio razionale sull’affare.
2-La posizione
Sembra
un paradosso ma molti immobili che necessitano di interventi di
recupero e che rientrano nella categoria trattata in questo articolo, si
trovano in posizioni centrali o semi-centrali ricercate e comode ai
servizi. Tralasciando i rustici e gli immobili in campagna, per i quali
necessita un ragionamento a sé stante, i quartieri
residenziali degli anni ‘70/’80 stanno riscoprendo nuova vita, in quanto
solitamente ben ubicati rispetto al centro. Le urbanizzazioni più
recenti, si trovano in zone
semi periferiche che comunque mitigano questo limite creando quelli che vengono chiamati “nuovi centri”, facilmente e comodamente
inseriti nel contesto urbano grazie a piste ciclabili e dispersione dei
servizi. Gli edifici nuovi o recenti in zone centrali però, spesso sono
ricondotti all’intervento di imprese di costruzione che, rivalutando un
lotto o un’area trascurata, poi rivendono immobili al nuovo, con prezzi
differenti e mitigando del tutto i vantaggi dell’acquisto “usato da
risistemare”.
Solitamente gli immobili “datati” recuperabili dai
privati per stabilirvi l’abitazione principale, sono posizionati in zone
interessanti, derivanti dalle prime urbanizzazioni attorno ai centri
storici.
3-Gli spazi
È una constatazione comune da parte degli addetti ai lavori e non solo, quella secondo cui le case “di una volta” hanno spazi interni, sebbene organizzati secondo logiche oggi poco pratiche, molto più ampi rispetto
alle costruzioni nuove o recenti. Oggi la moda e la funzionalità
dell’open space, con la riduzione al minimo dei corridoi interni e la
valorizzazione della zona giorno, si scontra con il sacrificio degli
spazi in camera. Gli immobili di
40-50 anni fa invece, uniscono ad una zona giorno modificabile per
soddisfare le esigenze odierne, la praticità di camere di dimensioni notevoli e di locali ben orientati. La possibilità di organizzare gli
spazi interni a nuovo è facilitata dall’avere a disposizione una
superfice mediamente più ampia rispetto il nuovo/recente, a garanzia di
una vivibilità e fruibilità maggiori.
4-I bonus fiscali
Gli interventi di ristrutturazione edilizia e di
miglioramento delle prestazioni energetiche sono assoggettati anche per
il 2016 ai bonus rispettivamente del 50% e del 65%
dei costi sostenuti, da recuperare in detrazione all’Irpef in un
periodo di 10 anni. Dato che le due detrazioni non sono cumulabili, a
seconda della categoria di lavori necessari si dovrà optare per l’una o
per l’altra, ottenendo comunque un ritorno sull’investimento effettuato
per la ristrutturazione o il miglioramento energetico. Per quanto
riguarda i lavori di recupero poi, è interessante notare quanto questi
possano essere realizzati per gradi, soprattutto se l’immobile acquistato risulta già vivibile, dilazionando in questo modo l’investimento.
5-La personalizzazione
L’ultimo
aspetto interessante riguarda la possibilità, a seconda
della disponibilità economica, di ottenere con i lavori di
ammodernamento e risistemazione un immobile “su misura” e secondo lo stile degli acquirenti. Certo, le normative urbanistiche locali impongono il rispetto di determinate regole nelle ristrutturazioni, ma ciò non toglie che internamente le finiture e gli spazi ricalcheranno al meglio i desideri e le necessità dei
proprietari. È evidente che anche in un immobile nuovo o recente sia
possibile agire in questo senso, ma solitamente data la “giovane età” di
queste soluzioni ci si sofferma agli interventi sull’arredo o sulle
finiture di base, trovando poco economico aggiungere al prezzo
d’acquisto anche il costo dell’intervento di risistemazione.
Per concludere, è necessario tenere a mente che un investimento di recupero di un immobile esistente va dettagliatamente valutato e ponderato sotto ogni sfaccettatura con un esperto di fiducia. Affidandosi esclusivamente ad amici e parenti o muovendosi per sentito dire, si rischia di superare la soglia di economicità dell’intervento, perdendo valore ed annullando i vantaggi dell’iniziativa. Attenzione infine agli aspetti urbanistici, catastali, fiscali ma anche legali in sede di compravendita, per escludere che imprevisti inattesi possano compromettere il vostro desiderio di casa.
Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
mobile: +39 338 4013215
e-mail: info@immobiliaredepiccoli.it
San Donà di Piave (VE)
30027 via Cesare Battisti, 16
telefono +39 0421 55395
fax +39 0421 55395
www.immobiliaredepiccoli.it
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