Le regole della locazione

Cercare casa in locazione, negli ultimi anni, è diventato molto più comune di quel che si pensa nel mercato immobiliare. Infatti, col calo delle compravendite registrato dal 2006 (in Italia da dati AdE sono scese di oltre il 55%) le locazioni ad uso abitativo hanno contribuito a mantenere vivo il comparto, anche se in questi anni l’offerta di immobili per questo uso si è notevolmente irrigidita.

Può essere interessante comunque risolvere qualche dubbio, normativo e fiscale su questo argomento, per dare a chi si appresta a cercare (o affidare) casa in affitto, una buona base informativa dalla quale partire.

IL LOCATORE

È il proprietario dell’immobile che verrà locato. Nel caso in cui un’immobile sia intestato a più soggetti, sarà necessario siano tutti presenti nel futuro contratto. Il conduttore dovrà far realizzare a proprie spese l’APE dell’immobile in questione e garantire che fino al momento della stesura del contratto vi sia regolarità nel controllo periodico degli impianti (caldaia su tutti). È inoltre il soggetto che deciderà il regime fiscale della locazione: ordinario o con l’opzione per la cedolare secca.

• Regime ordinario: il costo in fase di registrazione, da ripartire tra le parti, riguarda l'imposta di registro (nella misura del 2% del canone annuo) e di bollo (con 4/5 marche da bollo da 16 Euro). Annualmente deve esserci il versamento del 2% dell’importo del canone (al 50% tra le parti) ed eventualmente l’adeguamento dello stesso secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo. La rendita annua va in accumulo al reddito dell’intestatario del contratto. In questo caso può realizzarsi il passaggio ad uno scaglione di reddito più elevato, con conseguente aggravio fiscale.
• Regime cedolare secca: non c'è nessun costo in fase di registrazione. L’importo del canone è fisso e l’opzione va espressamente esercitata (con facoltà evidenziata nel contratto e lettera raccomandata a testimonianza). Può essere revocata. Non ci sono costi annuali e adeguamenti del canone. Il canone annuo viene tassato a forfait con un’aliquota al 21%.

IL CONDUTTORE

È l’inquilino dell’immobile oggetto di locazione. Come detto, nel caso di contratto a tassazione ordinaria dovrà sostenere il 50% delle spese di registrazione e degli adempimenti fiscali annuali. Non ha la facoltà di decidere che tipo di regime fiscale sarà adottato nel contratto (in quanto non è proprietario del bene). Per lui è importante evidenziare che il tipico contratto abitativo, il 4+4 anni, lo vincola potenzialmente per tutto il periodo, a meno che non eserciti il recesso per giusta causa con preavviso di almeno 6 mesi al proprietario. Ha l’onere di riconsegnare l’immobile al termine della locazione nello stato in cui si trovava inizialmente e dovrà farsi carico delle spese di gestione ordinaria dello stesso (anche dei controlli periodici degli impianti a partire dalla data d’inizio locazione e fino al termine). Dovrà versare al proprietario una cauzione (per legge 3 mensilità) che sarà restituita al termine del rapporto se non vi saranno oneri a suo carico. Naturalmente, dovrà rispettare il contratto nella sua integrità e versare con puntualità il canone mensile, pena lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Alcuni consigli utili per le parti

• Se la locazione riguarda un immobile arredato, può essere utile realizzare un inventario fotografico che comprovi la presenza dell’arredo ed eviti spiacevoli discussioni tra le parti.
• In caso di aggiunte all’immobile ad opera del conduttore, queste devono essere accettate dal locatore o eventualmente rimosse a spese dell’inquilino. È sempre meglio parlarne a quattrocchi in questo caso, prima di intervenire e così da evitare litigi.
• Prima di firmare un contratto, mettete in chiaro cosa è compreso nell’immobile e cosa non lo è. Spesso dalle piccole cose (zanzariere o complementi d’arredo) nascono importanti disguidi.
• Ricordate di informarvi riguardo le spese condominiali e la gestione del condominio. Fatevi dare il nominativo dell’amministratore, utile in diverse occasioni.
• Per la ripartizione delle spese può essere utile la tabella stilata da Confedilizia 

Per concludere, è necessario sottolineare come negli ultimi anni siano aumentati i problemi d’insolvenza dei conduttori a fronte di difficoltà economiche impreviste e dettate dall’instabilità del momento. Con l’aumento del rischio per il locatore, c’è maggiore necessità di una scelta accurata degli inquilini, per non incorrere in spiacevoli situazioni che solitamente generano ingenti danni economici. Allo stesso tempo è necessaria maggiore elasticità da parte dei proprietari, per venire quanto più possibile incontro alle esigenze dei conduttori nel rispetto degli interessi reciproci.

Locare non è semplice, si tratta di un investimento sulle persone che va calibrato correttamente. Allo stesso tempo prendere in locazione non è un gioco: servono sicurezza economica e cura dei beni altrui.

L'ingrediente segreto per ogni relazione di successo è il buon senso, che come in tutte le cose, può fare la differenza tra un rapporto costruttivo e un disastro per tutti! 

 

Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
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