Vendo e ricompro casa!

Non è raro avere a che fare, nel nostro lavoro, con clienti che già proprietari di un immobile intendono venderlo per reinvestire la somma ricavata in un nuovo e conseguente acquisto. Con la drastica riduzione dei “primi acquisti”, va da sé che gran parte del compravenduto oggi è da associare a clienti proprietari che per il mutare delle loro esigenze necessitano di un nuovo alloggio.

Questi soggetti assumono quindi un doppio ruolo nel mercato immobiliare e nella maggioranza dei casi si presentano in una prima fase come venditori e successivamente come acquirenti. Non è così scontato però che l’ordine dell’operazione sia quello più logico del “prima vendo e poi compro”.

Se già aver a che fare con una sola operazione immobiliare può nel contesto odierno far sudare sette camicie, dover predisporsi a battagliare una seconda (e molto ravvicinata) volta in termini di negoziazione, prezzi, documenti, tasse e chi più ne ha più ne metta, è sicuramente un’esperienza che lascia il segno!

Sebbene gli imprevisti siano sempre dietro l’angolo anche per gli operatori più esperti, ci sono alcuni consigli giusti per affrontare nel modo più tranquillo possibile una duplice operazione di vendita/acquisto.

1. Come prima cosa: da dove si inizia?

La prima fase di questa operazione dovrebbe riguardare un’attenta analisi familiare o personale delle mutate esigenze che sono sopravvenute. In termini molto semplici, avete deciso di cambiare casa: per quale motivo? E soprattutto, cambiare immobile può davvero aiutarvi a soddisfare i nuovi bisogni? La nuova casa che cercate è in linea con lo sforzo che dovrete fare per acquistarla e per mantenerla?

Sembrerà banale, ma non lo è affatto: accade, sebbene raramente, che dei venditori/compratori siano poi insoddisfatti della scelta fatta e si trovino da capo ad affrontare problemi di spazio, di posizione o altri che speravano aver risolto definitivamente.

Dopo aver appurato l’esigenza di cambiare, il passo successivo è quello di fare un sommario bilancio economico dell’intero affare. Qui entrano in gioco le prime valutazioni che, se errate, possono compromettere l’operazione, ma soprattutto creare false illusioni sulla buona riuscita della stessa.

Di per sé i fattori da tenere ben a mente sono i seguenti: il valore reale dell’immobile posseduto, eventuale residuo mutuo da estinguere, risparmi, redditi futuri (e quindi situazione lavorativa attuale), spese varie da sostenere per la vendita e per l’acquisto. Già da queste preliminari informazioni è possibile avere un’idea della nuova spesa che si è in grado di affrontare nel successivo acquisto ponendosi un budget, anche dopo aver interpellato a titolo informativo la disponibilità di finanziamento da parte di alcuni istituti di credito.

Molte volte è proprio in questa fase che iniziano i malumori: l’attuale valore di scambio degli immobili è la nota dolente che crea false aspettative e sbilancia i conti fatti. Ormai molti venditori sono consapevoli del fatto che per monetizzare occorra essere elastici in fase di trattativa prezzo, coscienti che a loro volta, in fase di acquisto, si troveranno di fronte un venditore che potrebbe avere le medesime esigenze. In sostanza, facendo riferimento al solo prezzo, si può dire che ad una vendita non del tutto soddisfacente, in questo particolare periodo storico combacia spesso un successivo acquisto vantaggioso.

2. La vendita del proprio immobile

Presa la convinta decisione di partire, il primo passo da fare sarà quello di mettere in vendita il proprio immobile. Per fare ciò, le strade da intraprendere sono principalmente due: fare da soli o affidarsi ad un’agenzia. In ogni caso comunque, è bene fare attentamente i conti in particolar modo con i tempi di vendita e con le informazioni da dare ai potenziali acquirenti. Per quanto riguarda i tempi il discorso è tanto semplice quanto realistico: oggi giorno vendere un immobile può essere affare da qualche settimana fino ad un’odissea di mesi e mesi. Ci sono tanti tuttologi dell’immobiliare che online parlano di fantomatici “metodi di vendita” ma nel concreto il discorso è più diretto di quanto si pensi: alcuni immobili rientrano nel range di appetibilità della domanda attuale, altri no, perciò per venderli occorre pazientare di più. Molto è dovuto dal prezzo cui si presenta nel mercato il bene ma tanto anche dalla domanda. Per quanto riguarda le informazioni che si comunicheranno ai potenziali compratori, occorre far riferimento al fatto di chiarire fin da subito alcuni dettagli che potrebbero far sfumare una compravendita (nel caso specifico, dovendo acquistare un nuovo immobile, i tempi di consegna e l’eventuale elasticità degli stessi è fondamentale). Può capitare che dopo la prima visita, un po’ a sorpresa, arrivi un’offerta interessante che vi faccia trovare quasi impreparati: occorre ragionare da subito su come reagire a questa ipotesi poichè spesso non perdere la prima occasione è la chiave per far girare la giostra e riuscire a raggiungere l’obiettivo. Eventualmente una soluzione c’è sempre: un periodo in affitto per continuare la ricerca o la trattativa d’acquisto senza forzare i tempi.

3. L’acquisto del nuovo immobile

Spesso, la paura di non riuscire a vendere, può condizionare non di poco la ricerca. Sebbene l’offerta di immobili sia piuttosto ricca, se si trova l’immobile giusto vale sempre la pena provare a trovare un accordo per l’acquisto, cercando un punto d'incontro sui tempi di stipula e quindi guadagnando quanto più tempo possibile per vendere la propria casa. Tuttavia, per fare questa operazione occorrono sangue freddo, un interlocutore disponibile a venirvi incontro ed una disponibilità di denaro iniziale che vi permetta di bloccare l’immobile oggetto dei vostri desideri. In caso contrario, è sempre meglio far viaggiare la vendita e l’acquisto su due binari paralleli, dando la precedenza alla prima ed evitando di esporsi verso la seconda senza avere la situazione sotto controllo.

Un’idea non convenzionale

È raro, ma non impossibile, che possa impiegarsi la permuta per smuovere una situazione incagliata e liberarsi di un immobile, ottenendone uno più consono con le nuove esigenze del singolo o della famiglia. In questo caso si può proprio dire che si ottengono “due piccioni con una fava”: interloquendo con un solo soggetto, si concluderà l’affare in maniera più rapida e facendo collimare in modo perfetto le esigenze di vendita e nuovo acquisto. 

Ricapitolando, non sono poche le variabili che possono ostacolare nella delicata operazione di vendita/acquisto di un immobile, così come sono più di uno gli step da programmare con precisione e chiarezza per evitare spiacevoli inconvenienti e trovarsi in situazioni poco gradevoli. Occorre non lasciare nulla al caso perchè è giusto sognare la nuova casa, ma occorre farlo con i piedi ben piantati a terra; per non correre rischi, è utile rivolgersi ad un professionista in grado di seguire ogni singolo punto di questo processo.

 

Paolo De Piccoli
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