Acconto e Caparra

Quando si ha a che fare con le compravendite immobiliari, si sente spesso parlare dei termini “acconto” e “caparra”, erroneamente interpretandoli come sinonimi e non dando la giusta accezione a questi due strumenti, fondamentali per la garanzia del regolare adempimento delle parti in causa in un affare.

In sede di redazione e successiva firma di un preliminare di compravendita (o compromesso), in genere a serietà dell’impegno assunto dalla parte acquirente, si prevede che contestualmente alla firma del documento una parte versi all’altra una somma di denaro.

Acconto

Nel caso in cui la somma da versare in sede di preliminare (o nel periodo che intercorre tra questo ed il rogito definitivo) sia intesa come “parziale versamento del prezzo stabilito”, si sta parlando di un acconto.

Molto semplicemente l’acconto è una “rata” di prezzo, versata prima del saldo. Secondo questa logica, l’unica funzione che questa somma avrà nei rapporti tra le parti è quella di anticipazione di pagamento, escludendo ogni funzione risarcitoria in caso di un eventuale inadempimento. Se dovesse configurarsi quest’ultima ipotesi, la somma a titolo di acconto dovrebbe essere restituita e l’unico modo per tutelarsi sarebbe avviare una causa civile per il risarcimento dell’eventuale danno subito.

Caparra

Questo strumento ha tutt’altra identificazione giuridica rispetto all’acconto e rappresenta una valida garanzia in senno alla parti per tutelarsi in caso di inadempimento.

Da specificare che esistono due tipologie di caparra: penitenziale e confirmatoria.

Caparra penitenziale (art. 1386 codice civile)

La C.P. identifica un “correspettivo per il recesso”, cioè una somma di denaro che, per semplificare, quantifica una via d’uscita dall’affare. Sostanzialmente nel caso in cui una delle parti intenda sciogliere il vincolo definito dal preliminare, si rimanda alla somma stabilita e versata (dalla parte acquirente) in sede di compromesso. Naturalmente se a desiderare la risoluzione fosse il venditore, la parte acquirente avrà il diritto di pretendere ed ottenere il doppio della somma stabilita (quanto da lui precedentemente versato oltre al corrispettivo del recesso).

Questo strumento è utile nel caso in cui le parti intendano mantenere aperte due strade: l’adempimento oppure la possibilità di liberarsi dal vincolo contrattuale unilateralmente, cioè indipendentemente dalla volontà di proseguire nella prestazione della controparte.

Caparra confirmatoria (art. 1385 codice civile)

La C.C. è una somma che in sede di preliminare una parte (acquirente) consegna all’altra (venditore) a dimostrazione della serietà ed a garanzia dell’impegno assunto. In sostanza utilizzando la C.C., in caso di inadempimento di una della parti, l’altra potrà recedere dal contratto trattenendo la somma a titolo di caparra oppure pretendendo la restituzione del doppio della stessa (a seconda che inadempiente sia l’acquirente o il venditore). Se la parte NON inadempiente decidesse di recedere dal contratto come delineato, l’entità del danno subito sarebbe da ricondurre all’importo della confirmatoria, senza che null’altro sia dovuto.

Attenzione però! In caso di inadempimento la parte NON inadempiente potrebbe pretendere l’esecuzione della prestazione oppure la risoluzione del contratto (opzione diversa dal recesso), ed in questo caso sarebbe demandata al giudice l’eventuale quantificazione del danno e quindi l’importo del risarcimento.

Se per l’acconto è normale che le somme versate prima del rogito siano in questa sede imputate al prezzo, non è automatico che questo avvenga per gli importi versati a titolo di caparra. Specificando però nel preliminare questa volontà, ecco che molto semplicemente in sede di atto definitivo, accertato il regolare adempimento da parte dei contraenti, le somme a caparra diverranno a tutti gli effetti acconti, e sarà necessario versare esclusivamente il saldo (ovvero la differenza tra il prezzo stabilito e le caparre versate).

Da evidenziare anche che in fase di registrazione del preliminare, le somme versate come acconto o come caparra saranno tassate in misura differente: gli acconti implicano il versamento del 3% dell’importo come imposta di registro, le caparre sono tassate allo 0,5%. Soprattutto per valori consistenti, la differenza può farsi sentire!

Infine, le modalità di versamento di queste somma in fase di preliminare sono principalmente due: l’assegno circolare (preferibile per gli acconti) e l’assegno bancario. Gli estremi dei titoli (tipo di assegno, numero e data) è buona norma siano riportati nel compromesso ed è been ricordare che, nel caso in cui vi serviate dei servizi di un agente immobiliare per acquistare, in nessun caso gli assegni per caparre o acconti dovranno essere intestati all’agenzia, ma sempre e solo al venditore.

Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
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