Abbiamo già parlato delle regole della locazione, ma non abbiamo parlato del termine del rapporto locativo (la risoluzione del contratto, nello specifico) e degli adempimenti che occorre obbligatoriamente o preferibilmente eseguire in questo particolare frangente.
Viene appositamente distinta l’obbligatorietà dalla preferibilità poiché alcune operazioni vanno effettuate in ogni circostanza
(pena la possibilità di incorrere in sanzioni) mentre altre dovrebbero
essere effettuate per chiudere il rapporto con la controparte
assicurandosi di non tralasciare pendenze che potrebbero ripresentarsi
in un momento successivo.
Come recita ogni contratto di locazione,
la risoluzione dello stesso può avvenire ad opera del conduttore (chi
riceve l’immobile in locazione) per giustificato motivo, con un
preavviso di 6 mesi (o altro se concordato tra le parti) da effettuare
tramite lettera raccomandata. Il locatore invece, ha facoltà di
risolvere il contratto alla scadenza dei primi 4 anni, solo per
determinate cause previste dal codice civile e dalle specifiche leggi
sulla locazione. Anche in questo caso occorre informare la controparte
con una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima del termine. Un ultimo
caso in cui vi è possibilità di fine del rapporto locativo si ha in
seguito al trascorrere degli 8 anni (4+4), in conseguenza del rinnovo
dopo la prima scadenza. In questa evenienza non è necessario che
sussista un giustificato motivo ed entrambe le parti sono libere di
comunicare l’interruzione del rapporto.
Ma nel momento in cui
locatore e conduttore concordano sulla risoluzione del contratto e si
giunge al momento effettivo del termine, cosa bisogna fare?
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Le parti hanno l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del
contratto entro 30 giorni, telematicamente o in presenza presso gli
sportelli, compilando il modulo RLI. La risoluzione è necessaria e
gratuita per i contratti a cedolare secca. È sempre necessaria ma a
pagamento per i contratti a tassazione ordinaria, per i quali occorre
versare un tributo di 67 Euro con il modello F24 Elide (codice tributo
1503). Sempre per quanto riguarda l’aspetto fiscale del rapporto, il
locatore deve comunicare al proprio commercialista o a chi provvede a
seguire agli adempimenti fiscali la cessazione del contratto per
permettere la corretta individuazione delle imposte sul reddito da
versare.
RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE
La parte locatrice ha il dovere di restituire il deposito cauzionale al locatore. Naturalmente questo obbligo è strettamente collegato al rispetto di
tutti gli adempimenti contrattuali collegati allo stesso da parte del
conduttore. Nello specifico, ad esempio, le spese condominiali devono
essere state saldate, non devono esserci danni all’immobile ed agli
arredi, non devono mancare beni se è stato controfirmato un inventario,
il libretto della caldaia va restituito con le verifiche periodiche
effettuate, le pareti vanno ridipinte se previsto dal contratto, ecc.
Esistono diversi fattori da controllare prima
di corrispondere al conduttore la somma precedentemente versata a
garanzia.
Attenzione!
Il deposito non va imputato in conto canoni di locazione, perciò
compensare gli ultimi mesi con questa somma non è consigliabile.
VERBALE DI RICONSEGNA
Può essere utile, ed è buona norma, redigere un verbale di riconsegna dell’immobile al momento del termine del rapporto. In particolare, le parti dovrebbero incontrarsi sul
posto per valutare lo stato dell’immobile e degli arredi, verificando
che tutti gli adempimenti contrattuali siano stati rispettati. È meglio
redigere per iscritto e controfirmare questo
documento, anche con riguardo alla restituzione del deposito
cauzionale. Se parte di quest’ultimo deve essere trattenuta per
manutenzioni o inadempienze del conduttore, l’ideale è specificarlo in
questa sede.
CONSEGNA DELLE CHIAVI
Il conduttore
“deve restituire la cosa locata al termine del rapporto”, quindi alla
firma del verbale di riconsegna deve avvenire la consegna di ogni copia delle chiavi in
proprio possesso non potendo più vantare diritti sull’immobile. Può
essere importante da considerare per il locatore, sebbene possa essere
molto costoso, un eventuale cambio delle serrature ad ogni nuova
locazione per non correre rischi e dare le dovute garanzie agli
inquilini.
UTENZE E SPESE CONDOMINIALI
Il conduttore dovrà far cessare i contratti con
i fornitori dei servizi alla data stabilita per la risoluzione del
contratto. Ogni fornitore avrà una propria modulistica da ricevere per
effettuare l’operazione ed il conduttore dovrà comunicare un nuovo
indirizzo nel caso in cui si rendano necessari conguagli o rimborsi. Può
essere utile per il locatore disporre di una copia delle bollette (o
quanto meno dei codici dei contatori), così da facilitare la successiva
riattivazione delle utenze a vantaggio dei futuri nuovi inquilini. Da
non sottovalutare la possibilità di una voltura (cambio di nominativo di
un'utenza già attiva) sempre allo scopo di facilitare l'ingresso di
nuovi inquilini.
Per quanto riguarda le spese condominiali è buona
norma contattare l’amministratore prima della risoluzione, comunicando
la data stabilita, al fine di far versare i dovuti importi a saldo al
conduttore ed evitare incomprensioni o sgradevoli pendenze economiche
successive.
Questi sono i principali adempimenti e le più importanti precauzioni
da prendere in linea generale al termine di un rapporto locativo.
Naturalmente, ogni caso specifico ed ogni contratto potranno avere le
proprie peculiarità e dei particolari adempimenti che devono essere
rispettati e verificati.
Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
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