Si rafforza la tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019 è stato pubblicato il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019, in attuazione della legge delega n. 155 del 19 ottobre 2017 (pubblicata sulla G.U. n. 254 del 30 ottobre 2017).

Il provvedimento, meglio noto come “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza”, si struttura in 391 articoli suddivisi in quattro parti; la parte terza del codice, allo scopo di dare attuazione ai principi di delega contenuti nell’art. 12 della legge delega (L. 155/2017) in materia di garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire, apporta alcune modifiche agli artt. 3, 4, 5 e 6 del D.Lgs. 122/2005 (TAIC).

In primo luogo la nuova normativa stabilisce, modificando l’art. 6 del D.lgs. 122/05, che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Ciò allo scopo, evidenziato nella legge delega, di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli articoli 2 e 3 del decreto legislativo citato, nonchè dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’articolo 4 del medesimo decreto legislativo.

In questa prospettiva il notaio dovrà indicare, nel contratto preliminare, gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard che verrà determinato sulla base di un decreto ministeriale.

Il contenuto della fideiussione, inoltre si amplia e si collega all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa: la fideiussione non garantisce più soltanto la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà. Si prevede espressamente che l’inadempimento dell’obbligo assicurativo determini la nullità del contratto che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente.

Nel caso di mancata consegna dell’assicurazione, l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e, dopo aver ottenuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, escutere la fideiussione.

La fideiussione perde efficacia solo nel momento in cui il fideiussore riceva dal costruttore o comunque da uno dei contraenti copia dell’atto di trasferimento che contenga menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità. Anche la determinazione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale, nonché del relativo modello standard vengono demandati ad un decreto ministeriale; il notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al

decreto ministeriale.

La nuova normativa entrerà in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione del decreto in G.U. (16 marzo 2019), ma, ai sensi del nuovo testo dell’art. 5 del TAIC, le modifiche legislative in oggetto saranno applicabili ai contratti per i quali il titolo abilitativo verrà richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modifiche stesse.

Paolo De Piccoli
Intermediazione Immobiliare
mobile: +39 338 4013215 
e-mail: info@immobiliaredepiccoli.it

San Donà di Piave (VE)
30027 via Cesare Battisti, 16
telefono +39 0421 55395
fax +39 0421 55395
www.immobiliaredepiccoli.it