I documenti da presentare alla stipula dell’atto Notarile

La compravendita di un bene immobile si formalizza con la stipula del rogito notarile. Conclusasi la trattativa privata, si procede all’atto definitivo di trasferimento che è appunto l’atto o rogito notarile. È in questo momento che le parti devono produrre al notaio rogante una serie di documenti necessari e utili per la redazione dell’atto.

Ecco un elenco di tutti i certificati necessari relativi all’immobile e alle parti.

DOCUMENTI RELATIVI ALL’IMMOBILE (Rogito di acquisto)

Provenienza

È il precedente atto d’acquisto del bene oggetto della compravendita (può essere costituito da un atto di compravendita, di donazione o da una denuncia di successione). È prodotto dal venditore attuale (colui che nel precedente atto risulta, rispettivamente, acquirente, donatario, erede o legatario). Indica la provenienza del bene, il titolare del potere di disposizione e gli eventuali limiti esistenti (ex.: usufrutto. servitù, diritto di uso o abitazione). I dati in esso contenuti sono riportati in atto (descrizione del bene e delle eventuali pertinenze con indicazione dei confini rispettivi, dati catastali identificativi, quote millesimali di comproprietà nel caso di immobile in condominio, estremi di registrazione e trascrizione dell’atto).

Frazionamento
Si produce solo nel caso in cui oggetto del trasferimento sia un terreno e sia intervenuta una modifica per frazionamento di questo. È rilasciato dall’Ufficio del Catasto Terreni (NTC) competente (luogo in cui si trova il terreno).

Schede del NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano)
È un documento identificativo rilasciato dall’Ufficio del Catasto competente (luogo in cui si trova l’edificio) che si produce solo se oggetto del trasferimento è un edificio.

Licenza o concessione edilizia
Prima di esaminare questo documento è necessario premettere una distinzione tra costruzioni anteriori o posteriori al 1° settembre 1967. Se anteriori, non è necessaria la presentazione di alcun documento perché è sufficiente la dichiarazione del venditore, che. sotto la sua responsabilità, attesta, appunto, che le opere di costruzione dell’immobile sono iniziate prima del 1° settembre 1967 e successivamente non sono state apportate modifiche che richiedessero provvedimenti autorizzativi (altrimenti si devono produrre). Anche nel caso di modifiche interne per cui non è richiesto un provvedimento autorizzativo, ma una Comunicazione al Comune ai sensi dell’art. 26, legge n. 47/85, si deve produrre la Comunicazione di cui si riporteranno gli estremi in atto. Per gli immobili costruiti posteriormente al 1° settembre 1967 si dovrà produrre la Licenza o Concessione edilizia rilasciata dal Comune competente.

Concessione in sanatoria
Nel caso di abusi edilizi cioè opere realizzate in assenza o difformità di autorizzazioni e per le quali sia stata richiesta domanda di concessione sanatoria, cd. "condono", si dovrà produrre la concessione in sanatoria, se già rilasciata (caso poco frequente). Altrimenti è necessario produrre copia (è sufficiente la copia rilasciata al richiedente se non è possibile avere quella autentica dal Comune) della domanda di concessione in sanatoria (domanda di condono) con le ricevute dei versamenti relativi al pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori. Con riferimento al "condono" ci limitiamo semplicemente ad accennare che le vecchie istanze presentate entro il 30 giugno 1987 sono regolate dalla legge n. 47/85, mentre sono disciplinate dalla nuova normativa (alquanto complessa dal punto di vista interpretativo e con riflessi sulla precedente, per esempio in ordine all’allegazione) le istanze per gli abusi compiuti al 31 dicembre 1993.

Certificato di destinazione urbanistica
Nel caso in cui oggetto della compravendita è un terreno, è necessario produrre il certificato che è rilasciato dal Sindaco del Comune del luogo in cui si trova il terreno. Il certificato è necessario anche per i terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti nel NCEU se la superficie complessiva della pertinenza supera i 5000 metri quadrati.

Certificato di abitabilità - agibilità
Il certificato di abitabilità (immobili residenziali) o agibilità (immobili non residenziali) ha valore prevalentemente ai fini igienico - sanitari. È rilasciato dal Sindaco del Comune del luogo in cui si trova l’immobile in conseguenza di un fine lavori conformi alla concessione edilizia precedentemente rilasciata. Si discute sulla obbligatorietà della sua produzione da parte di venditore che non sia anche costruttore.

Attestato di prestazione energetica 

Indica la classe energetica dell'edificio e va presentato in originale, firmato e timbrato su tutte le pagine dal tecnico che esegue la certificazione. 

DOCUMENTI RELATIVI ALLE PARTI

Documenti di identità
Qualunque documento di identità valido (carta d’identità, passaporto, patente) delle parti presenti in atto va ugualmente bene da produrre.

Estratto per riassunto dell’atto di nascita
Solo utile, non necessario, quale prova della esattezza del nome o dei nomi delle parti. È rilasciato dal Comune del luogo di nascita.
 
Codice fiscale
Si deve produrre, possibilmente, quello definitivo, anche del coniuge e dei minori, se presenti in atto.

Procura
Procura notarile, che può essere generale o speciale, in ogni caso in cui il titolare del diritto non possa o non voglia intervenire personalmente all’atto, ma in sua vece, sia presente un rappresentante.

Estratto per riassunto atto di matrimonio o certificato di stato libero
I contraenti producono in carta libera i certificati che sono rilasciati: il primo dal Comune del luogo di celebrazione del matrimonio. il secondo dal Comune di residenza. Sono necessari per stabilire se i contraenti sono coniugati e accertare quale sia il regime patrimoniale scelto (risulta dall’estratto).

Paolo De Piccoli
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