La SURROGA del MUTUO

La procedura della surroga, nota anche più semplicemente come “portabilità del mutuo”, è stata regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.

Essa consente di “trasferire” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso. Con la surroga si “sostituisce” il mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria. La surroga è un mutuo di scopo e viene concessa, per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni durata e tasso, possono radicalmente cambiare.

I principali vantaggi della portabilità del mutuo (o surroga del mutuo) sono:

• possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo zero;
• scelta delle condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, con possibilità di modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo;
• il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread;

Per valutare la migliore soluzione di surroga, occorre seguire alcune semplici regole:

• verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
• ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
• confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere.

Per ottenere la surroga, il cliente intestatario del mutuo deve recarsi direttamente presso gli sportelli della nuova banca e richiedere la surroga mutuo in forma scritta. Una volta dato l'avvio al trasferimento del mutuo, la nuova banca informa la vecchia, con una specifica comunicazione, la volontà del debitore di effettuare la portabilità del mutuo e a tal fine richiede l’entità del debito residuo del mutuo che nel nuovo contratto diventerà il capitale erogato dalla banca a favore del cliente che lo restituirà sotto forma di rate mensili. Fatto ciò, la vecchia banca dal momento che per legge non può opporsi alla surroga, dà il nulla osta al passaggio da effettuarsi entro 30 giorni, infatti, superato detto termine la banca va incontro a penali e a sanzioni per il ritardo. Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procede con la surroga mediante un rogito notarile a sue spese, al fine di rendere effettivo il trasferimento dell'iscrizione ipotecaria dell'immobile oggetto di mutuo, al nuovo beneficiario, ossia, verso se stessa. 

Non ci sono costi per chi surroga il mutuo. Infatti, il costo per trasferire l'iscrizione ipoteca con atto notarile, perizie, bolli ecc è a carico della nuova banca che accetta la surrogazione. Pertanto, il cliente non deve pagare nuove imposte e rimangono validi tutti i benefici fiscali previsti dalla legge in caso per esempio di acquisto prima casa riguardo alla detrazione sugli interessi passivi. L'unico costo surroga mutuo, è costituito dalla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, che è pari a 35 euro.