L'Atto di Compravendita o ROGITO

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.

L'atto di compravendita, detto anche rogito, si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l'identità delle parti, la legalità dell'atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti.

Il rogito è quindi l'atto conclusivo della compravendita e deve riportare, tra gli altri dati:

• l’effettivo valore di cessione dell’immobile;
• le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
• l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

In fase di rogito notarile, il notaio ha anche l'onere di versare i tributi sul passaggio di proprietà e di trascrivere l'atto nei registri immobiliari perché sia valido anche per terze persone. L'entità delle imposte dovute per l'acquisto dipende dai requisiti dell'acquirente e anche dai requisiti del venditore (es. privato o società).  Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte a partire dal 1° gennaio 2014:

quando il venditore è un privato

• IVA esente
• imposta di registro del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro 

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione lavori

• IVA del 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro 

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni all’ultimazione dei lavori

• IVA esente
• imposta di registro del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori

• IVA esente
• imposta di registro del 9%
• imposta ipotecaria di 50 euro
• imposta catastale di 50 euro

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori

• IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

La scelta del notaio spetta alla parte acquirente. Può essere consigliato, ma semplicemente per semplificare le procedure, affidarsi al notaio della parte venditrice quando l'immobile è in costruzione o se si tratta di un frazionamento semplicemente perché il notaio dispone già dei documenti relativi e conosce la situazione dell'immobile, questo permette di stringere i tempi e in alcuni casi anche di ridurre i costi perché il notaio ha già a disposizione i vari accertamenti.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.